北海市老城保护区规划管理暂行规定

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北海市老城保护区规划管理暂行规定

广西壮族自治区北海市人民政府


北海市人民政府关于印发北海市老城保护区规划管理暂行规定的通知



北政发〔2004〕48号


市辖县、区人民政府,市直各委、办、局:
现将《北海市老城保护区规划管理暂行规定》印发给你们,请认真贯彻执行。

二OO四年九月十四日

北海市老城保护区规划管理暂行规定

第一章 总 则

第一条 为了加强我市老城保护区的保护与管理工作,延续中山路、珠海路老城街区的传统风貌,规范该地区的改造和建设活动,更好地利用老城区的价值,促进北海的经济繁荣,结合北海市城市总体规划和塑造城市特色的要求,制定本规定。
第二条 中山路、珠海路及其周边地区构成北海市老城保护区(具体保护与控制范围详见附件:北海市老城保护区保护与控制范围划定图)。
第三条 老城保护区范围内建筑物、构筑物的新建、改建、扩建、维修、装饰等一切建设活动,应遵守国家、自治区相关的法律、法规和本规定的要求。

第二章 老城保护区的保护、改造与利用

第四条 老城保护区保护的内容包括:传统街巷的格局和空间形式(指建筑高度与街巷宽度的比例),传统建筑风貌(指建筑风格和构造形态),古树古井等。重点保护骑楼、临街立面、原建筑物的高度和色彩(主色调为白色)。老城保护区的保护应当尊重历史,保持历史的真实性和风貌的完整性。
第五条 老城保护区改造的内容包括:危破建筑及市政设施的改造,为开发、利用老城保护街区所做的其他必要的改造。老城保护区的改造必须保护传统建筑的风貌特征。
第六条 老城保护区的利用是指结合当今社会经济发展条件对老城街区的历史文化价值及商业价值的利用。老城保护区的利用应积极挖掘其历史文化价值与商业价值,使其发挥新的作用。
第七条 老城保护区的保护、改造与利用应符合城市总体规划的要求。由政府编制保护、改造与利用专项规划,并组织实施。
第八条 老城保护区的保护、改造与利用期间,涉及到的单位和个人都有义务积极配合政府完成老城保护区的保护、改造和开发利用。

第三章 建筑物的保护与改造

第九条 老城保护区内建筑物的保护等级按三个级别分别实施,建筑保护级别的确定由城市规划行政主管部门审定(详见附件:北海市老城保护区建筑保护级别划分表)。
1、一级保护建筑:沿中山路、珠海路临街的且保存比较完整并具有代表性的骑楼建筑,以及发生重大历史事件的原址建筑。
2、二级保护建筑:中山路、珠海路现存的且具有较高建筑艺术价值或历史文化价值的骑楼建筑。
3、三级保护建筑:老城保护区范围内现存的且具有一定街区传统风貌特征的建筑。
第十条 确定为一级保护的建筑只能作保护性维护。确属危房需要重建的,必须经房屋安全鉴定部门出具鉴定证明书后,方可向市城市规划行政主管部门和其他相关的政府部门申报实施。重建建筑物的立面应原样保护原建筑物立面的风格,立面的尺度以及柱、窗、材料、色彩、施工技术等应与原建筑物相一致。建筑骑楼的形式、高度、层数应与原建筑一致,不得改变。
第十一条 确定为二级保护的建筑需要拆旧重建时,重建建筑物的立面和骑楼形式应与原建筑物的立面和骑楼形式基本保持一致。
第十二条 确定为三级保护的建筑物在改造或重建时,应按市城市规划行政主管部门批准的施工图纸进行,确保改造或重建后的建筑与老城保护区内的建筑物风貌协调一致。
第十三条 沿中山路、珠海路临街重建的建筑物,主色调为白色,高度控制为三层,立面装饰应与老城保护区的传统风貌相一致。
第十四条 老城保护区内的建筑物维护由业主或住户负责。沿中山路、珠海路的骑楼建筑或立面的维修,应坚持修旧如旧的原则,不得随意改动。
第十五条 沿中山路、珠海路的骑楼建筑,正立面不得悬挂空调机,不得布置各种管道等。店铺的招牌和广告设施等应与骑楼建筑的风格和立面形式协调。设置招牌广告要申报城市规划行政主管部门批准。

第四章 管理措施

第十六条 凡属老城保护区保护范围内建筑,无论是保护、改造或重建等,均应首先向市城市规划行政主管部门提出申请,经批准后方可动工建设。属于一、二级保护的建筑在申请修建时,应附原建筑物的正面照片,以备竣工验收时核查。
第十七条 老城保护区内的建筑工程竣工后,业主应在60日内向市城市规划行政主管部门申请工程竣工验收。验收合格后,房产部门方可核发房屋产权证书。
第十八条 中山路、珠海路临街建筑的施工,应当由具有建筑工程施工资质并有古建筑工程施工经验的建筑施工企业承担。
第五章 处罚与奖励

第十九条 在老城保护区范围内,凡未取得建设工程规划许可证和施工许可证,或者擅自改变建设工程规划许可证的规定进行建设的,由有关职能部门责令当事人立即停止建设行为,并给予行政处罚。
第二十条 凡建筑立面、骑楼高度及地台标高验收不合格的,应责令业主在30日内予以改正,并依法处以罚款。
第二十一条 在老城保护区保护范围内的违法建筑,应当依法进行拆除。
第二十二条 政府鼓励有利于老城保护区保护的理论研究,并对保护和改造有功的单位或个人给予奖励。

第六章 附 则

第二十三条 本规定由北海市城市规划行政主管部门负责解释。
第二十四条 本规定自公布之日起施行。

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论我国检察机关在民事诉讼中的地位

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[关键字] 检察监督 民事诉权 民事抗诉 监诉人
[摘 要] 对检察机关在民事诉讼中的地位问题,理论界对此虽有讨论,但少有系统的论述。本文依据民事诉讼各个阶段,分别对检察机关在其间的地位作了一定的探讨,以期对此问题有一个全面系统的阐述。


依照我国法律,上级人民法院对下级人民法院的工作有进行监督的权力,但这仅仅是法院内部的监督,而完整意义上的监督还应该包括外部监督。根据我国宪法第一百二十九条的规定,人民检察院是国家的法律监督机关,他享有对我国法律的全面监督(笔者注:这里所指的法律仅指狭义上的法律),即不仅包括对刑事、行政法律实施的全面监督,而且也包括对民事法律实施的监督,这所体现的就是外部监督。我国民事诉讼法第十四条规定了人民检察院对民事审判活动的法律监督权,但该法仅规定了检察机关对民事审判活动的监督方式集中体现为民事抗诉。于是,学术界对检察机关能否以及以何种其他方式进行检察监督的讨论至今不休。这些问题虽不是本文要讨论的重点,但检察机关以其他方式进行民事诉讼监督,尤其是以参与民事诉讼的形式进行监督的动向不容忽视。这样,就使得民事诉讼活动在原有的当事人之外又增加了检察机关,这就不可避免地产生了对检察机关在诉讼中的地位和身份如何确定的问题。我国民事诉讼法中对检察机关在民事诉讼中的地位并没有加以明确。对此,学者们在他们的著作、文章中虽有提及,但大都没有将其单独加以详细论述。本文拟就民事诉讼的各个环节相关的问题加以探讨,以期较为系统地阐述检察机关的地位问题,以求抛砖引玉。
一、民事诉讼的提起阶段
我国民事诉讼法对公民、法人及其他组织的民事诉权有着详细的规定,但对作为法律监督机关的检察机关是否享有民事诉权并没有加以明确,我国诉讼法学界对此问题也一直加以关注、研究,对此问题的争议一直没有停息。有关论述已经较为详尽,在此笔者不再加以赘述。
既然我国宪法将检察机关定位为我国法律的监督机关,足以表明我国检察机关有权对一切法律活动进行法律监督,而其监督的出发点和目的均是为了国家的利益、人民的利益,均是为了社会的公共秩序和善良的风俗。在实施法律监督的特定范围内,法律监督权与相应的诉权之间可以说是一种相辅相成的关系。①笔者认为,为了切实保障法律监督的最终目的得以实现,法律应当赋予检察机关相应的诉权,但应明确检察机关行使诉权的案件范围。
法律给予检察机关法律监督权的目的是为了有效地维护国家、集体、人民的合法权益,维护社会的公共秩序和善良风俗。而且各国建立民事检察制度、赋予检察机关提起民事诉讼的权利,也大都是为了维护国家、社会利益和公共秩序。②人民检察院参与涉及公共利益的民事案件不违背民事诉讼法理,且符合国际惯例。③因此,结合国外的相关经验和我国的实际情况,我国的检察机关能够行使诉权的案件也应限于侵害国家利益的、侵害或该侵害涉及社会公共利益的案件。而1997年12月3日,我国第一起由检察机关提起民事诉讼的案件得到了法院判决的支持④,初步证明了以为维护国家利益和社会公共利益为目的而赋予检察机关提起民事诉讼的权力是必要的,而且也是可行的⑤。近期,浙江省浦江县人民检察院提起的民事诉讼得到法院的支持,又进一步证明了检察机关民事诉权的必要性和重要性。
在司法实践过程中,在为数不多的由检察机关提起诉讼的民事案件的起诉书中将检察机关定位为起诉机关,以单位名义提起诉讼。而在诉讼活动中检察人员又以检察机关法定代表人(即检察长)的委托代理人的身份出庭。笔者认为这种做法欠妥。因为不法侵害并非直接针对检察机关,因而检察机关在诉讼中不应该处于当事人的地位。而且,检察机关的诉权是由检察监督权派生的,起诉的目的只是在于保护应受保护的利益,而且也是在当事人由于某种原因无法有效行使或者不可能行使起诉权力时才能得以运用。因此,检察机关在提起诉讼的民事案件中的地位问题应该分以下两种情况分别讨论。
(一)在提起侵害国家利益的案件的诉讼中
此类案件的受害者一般表现为占有、使用、经营国有资产的单位,但究其根本,实际的受损害人却是国家。国家在民事诉讼中可以成为民事主体已经毋庸置疑了。而承担了国家赋予的法律监督权的检察机关,作为国家利益的代言人,当国家的利益受到不法侵害时,他有权、有能力也应当代表国家针对具体的侵害事实提起相应的诉讼。刑事法律中体现了这一点,民事法律也应该体现这一点。
由于受损害的国家利益直接表现为某些单位利益的受损,因此应该由受到实际损害的单位提出民事诉讼。但考虑到最终受损的是国家,因此在受害单位无法提出诉讼或存在其他原因时,检察机关可以提起民事诉讼;尤其是当事人双方合意损害国家利益的时,检察机关应该提起民事诉讼。当民事行为双方非串通合意损害国家利益时,检察机关只是协助提起诉讼人,真正原告应该是直接受损害的单位;而当民事行为双方合意损害国家利益时,检察机关可以比照刑事诉讼以检察机关的身份起诉,但在此时检察机关不是作为民事行为的主体的单位,而是作为国家利益的代表人,因此在法庭审理时检察人员不能以法定代表人(即检察长)或其诉讼代理人的身份出庭,而应该以代表国家的诉讼代理人⑥的身份出庭。即使是这样,检察机关在整个民事审判活动中依然保有法律监督者的地位。另外,对于后一类案件,检察机关在解决了民事行为的有效性存在与否以后,如当事人双方有关行为违反刑法相关规定的,可以对其另行提起刑事诉讼,追究其刑事责任。
(二)在提起侵害或该侵害涉及社会公共利益的案件的诉讼中
此类案件的受害者一般都是具体的个人,而且受害者在数量上也有所不同。即便如此,由于此类案件所侵害的内容具有公共利益性质,侵害行为都是被法律所禁止的(如公害案件、涉及善良风俗的案件等),对此类案件的当事人而言并没有完全的自由处分权。因此这类案件可以由检察机关提起诉讼,但具体诉讼请求不能涉及完全属于当事人意思自治的私权范围内的事情(如赔偿请求等)。在此类案件中,检察机关所起的作用也仅仅是提起民事诉讼而已。因此,在此类案件中,检察机关只能处在协助起诉人的地位。
二、民事审判阶段
根据我国宪法的规定,民事检察监督应该存在于民事诉讼的全过程中。但我国民事诉讼法仅将检察机关民事法律监督的方式规定为抗诉,大大地削弱了检察机关法律监督的作用。检察机关能否以其他形式监督民事诉讼活动,这也是理论界争议较大的问题之一。笔者认为,我国民事诉讼法规定的检察机关只能以抗诉形式对民事审判活动进行法律监督,明显地缩小了检察机关对民事法律实施活动监督的范围。就我国民事诉讼法第十四条和第一百八十五条的规定来看,其中体现的是作为法律监督的公权利对以审判权为代表的另一公权利的监督,并非对私权领域的干涉。因此,虽然法律没有明文规定,但从其立法意图来看,在非抗诉再审的民事案件中,检察机关有权派员参加法庭的审理过程,以监督民事审判过程,保证其公正性。
(一)在由检察机关直接提起诉讼的案件审判过程中
由于肯定了检察机关有民事诉权的存在,因此检察机关在由其提出的诉讼的审判过程中的地位也成为了本文需要讨论的问题之一。
由检察机关直接提起诉讼的案件大都涉及公共利益,而且一般都有具体、现实的双方当事人存在。由于检察机关提出的起诉是在当事人无法由自己行使起诉权力或不能行使起诉权利的时候提出的,因而当案件非涉及民事行为双方当事人合意损害国家利益时,检察机关仅以协助起诉人身份提出诉讼,其所起的作用仅限于启动民事审判程序。此时可以说检察机关充当的是程序上的原告,而非实体上的原告;检察机关在法院审理过程中不能参与法院对民事实体权益的审理,具体的处分行为应该由当事人进行。当案件涉及民事行为双方当事人合意损害国家利益时,检察机关此时充当的是代表国家进行诉讼的角色,因而其在法庭审理过程中的地位类似于刑事诉讼中的检察机关,即既处于国家利益代言人的地位,又处于法律实施监督人的地位。
(二)在其他的非民事抗诉案件再审的审判过程中
民事诉讼相较刑事诉讼来说,案件数量较为众多,因此作为法律监督部门的检察机关不可能、也没有必要每案必派员参加诉讼,以此来实施法律监督权。检察机关可以有选择性地参加一些涉案面较大、影响范围较广的案件,有选择性地参加那些检察机关认为在审理过程中可能会有影响公正审判的行为出现的案件,这样可以避免因事后的抗诉而浪费不必要的诉讼资源。因而,在这类案件的审判过程中,检察机关所指派的检察人员不参与当事人之间对于实体权利的处分,他们在法庭上所起的作用是作为检察机关的代表实施法律监督的作用,其在审判活动中处于法律监督人或者说是“监诉人”的地位。
(三)在民事抗诉案件再审的审判过程中
我国民事诉讼法第一百七十九条和第一百八十五条分别规定了当事人申请再审和人民检察院抗诉再审的法定情形。经过比较不难发现,由当事人申请再审的法定情形比由检察机关抗诉再审多了一种,即“有新的证据,足以推翻原判决、裁定的”。而在今年4月1日正式施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第四十四条对“新的证据”的解释“是指原审庭审结束后新发现的证据”。笔者认为,这类证据应该包括原审由于某些原因无法举证、而原审结束后可以举证的证据和案件审理结束后新发现的证据。在民事诉讼法规定了当事人的申诉权后,最高人民检察院在去年的九月底颁布生效的《人民检察院民事行政抗诉案件办案规则》(以下简称《规则》)的第四条中明确指出,人民检察院受理的民事案件的主要来源可以是“当事人或者其他利害关系人申诉的”案件。而该《规则》的第五条对申诉的理由却没有明确的规定,只是原则性地叙述为“有具体的申诉理由和请求”。由于民事诉讼法第一百八十五条规定的抗诉理由都直接或间接地产生于审判人员的行为,而非当事人或诉讼参与人的行为。据此笔者认为,《规则》中所肯定的当事人或其他利害关系人申诉作为检察机关抗诉案件的案源之一,只能理解为当事人发现了除“有新的证据”以外的四种申请再审的情形,且向人民法院申请被拒绝后,以此作为理由向检察机关提出申诉,而《规则》第十二条也只将这四种情形作为立案的法定情形。即使当事人有新的证据向人民法院提出再审申请被拒绝后向检察院提出申诉,在审查时若发现当事人提出的“新的证据”“足以推翻原判决、裁定”的,检察机关可以援引民事诉讼法第一百八十五条第一款第三项的规定,认为法院违反法定程序可能影响案件正确判决、裁定而立案;若审查后认为不足以推翻原判决、裁定的,则不予受理。因此,理论上就不可能出现“提起民事诉讼时的诉讼地位是原告的诉讼代理人”⑦的尴尬情形。
我国民事诉讼法第一百八十八条规定:“人民检察院提出抗诉的案件,人民法院再审时,应当通知人民检察院派员出席法庭”。同时,《规定》第四十四条又规定了:“人民法院开庭审理抗诉案件,人民检察院应当派员出席再审法庭。”因此,在人民法院对检察机关提出抗诉再审案件的审理过程中,检察机关应该有检察人员出庭。《规定》第四十五条指出了检察人员出席抗诉案件再审法庭的任务是:“(一)宣读抗诉书;(二)发表出庭意见;(三)发现庭审活动违法的,向再审法院提出建议。”依据法律规定,检察机关提出抗诉的理由都直接或间接地涉及审判人员的审判行为,检察人员在再审法庭上活动的主要内容是对法庭审理活动的监督,并不涉及当事人对私权利的处分,因此法律上也不能容忍检察机关作为当事人的诉讼代理人的身份出现在再审法庭。所以,检察机关在出席再审法庭时,只能是一直处于监诉人的地位,而且该地位不可改变。
总之,不论检察机关出席何种法院审理活动,其身份不可能变为当事人的诉讼代理人,其地位只能是法律监督者,其身份只能是监诉人,其行使的只能是法律监督权。
三、民事执行程序
我国民事诉讼法第十四条规定的“人民检察院对民事审判活动实行法律监督”,在广义上不仅指对产生生效法律文书的审判活动进行监督,更应该包括对这些生效的法律文书的执行进行有效的监督。
人民法院行使的审判权,不仅包括人民法院解决民事纠纷的权力,还应该包括调查权、执行权等一系列与纠纷解决这个主体性权力相关联的权力,这些权力不能离开纠纷解决权而独立存在,纠纷解决权也难以离开这些关联性权力而单独存在。无论是主体性权力还是关联性权力,都属于法院依法产生的审判权能⑧。公正的审判必须以公正的执行作为圆满的结局。作为法院审判权能内容之一的执行权,在审判权被监督的同时也应该予以切实、有效的监督。
我国民事诉讼法第一百八十五条规定了检察院有对人民法院生效的判决、裁定进行监督的权力,而法院的生效判决并不仅仅指审判活动结束后产生的一系列判决、裁定。我国民事诉讼法、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》以及一些司法解释中,对人民法院在执行过程中行使实体裁判权都有所规定,如对执行异议的处理、变更和追加被执行主体等等。而在执行活动中的这些实体裁判权与审判过程中的裁判权在性质上并无差别。由于在执行过程中有实体裁判权的存在,因而也就有出错的可能性,也就有检察机关监督存在的意义。而执行过程中的实体裁判权往往以法律文书的形式表现。由于法律文书的产生不同于一般的民事执行,检察机关对执行中产生的法律文书的监督其实质还是对法院审判权的监督。虽然同样的监督发生于不同的诉讼阶段,但其实质仍然是法律监督。因此,检察机关在此过程中依然以法律监督者的地位和身份出现。
四、检察人员在民事诉讼中的称谓和出席法庭时的席位设置
在解决检察机关在民事诉讼过程中的地位问题的同时,还应该解决检察人员在出席民事审判法庭时的称谓和席位问题。检察人员在法庭上的称谓问题和席位设置问题,法律并无明文规定,因此导致实践中缺乏统一性。各地对于检察人员的称谓五花八门,有的地方叫检察员,有的地方叫监诉人,还有的地方叫抗诉人等等。称谓的不统一使民事审判活动缺少了一定的严肃性。在刑事诉讼中,检察人员一般称为公诉人,这是由其在法庭中的作用决定的。检察人员在刑事诉讼中主要是提起公诉和支持公诉,而在民事诉讼中的主要职责则是监督整个民事诉讼活动。因此,笔者认为,鉴于检察人员在民事诉讼中的作用和地位,应称之为检察长或检察员较为合适。
对于检察人员在法庭上的席位,有学者撰文认为“应是审判席的右前侧”⑨。笔者认为这样不妥。因为在这样的位置上,检察人员与一方当事人在同一位置,难免有为一方代理人之嫌。而且这样的架构也使民事主体之间的平等对抗的地位有所动摇。而检察人员在法庭中的地位应该处于超然于当事人之外的独立的位置。因此笔者认为,检察人员出席法庭,其席位应该独立于整个民事诉讼活动之外的一个位置,即可以在审判席的正对面、在当事人席位这一直线位置靠后设立席位,以体现其对整个民事诉讼活动的监督。
总之,检察机关在我国法制体系中的检察监督职权是我国宪法赋予的,是任何力量不可剥夺的。通过对检察机关在民事诉讼活动各个阶段中的地位的分析,我们不难看出我国地检察机关在民事诉讼的任何阶段中都处于法律监督者的地位,并且只能是法律监督者。这不仅是法律的规定,更是民事诉讼活动本身的需要。司法公正和司法效率被最高人民法院确定为21世纪我国司法实践的两大主题,司法公正是人民司法制度赖以存在的内在生命线和不竭的力量源泉⑩,而检察监督是使这“内在生命线”得以延续的基础。我们不仅要肯定检察机关的民事检察监督制度,而且要将其发扬光大,使之制度化、规范化,以期使其发挥对民事诉讼公正更有效的作用。

* 华东政法学院9921班、浙江省湖州市人民检察院民事行政检察抗诉处实习生

① 张晋红、郑斌峰:《论民事检察监督权的完善及检察机关民事诉权之理论基础》,《人民大学复印报刊资料——诉讼法学、司法制度》,2002年第3期,P41。
② 宋朝武、黄海涛:《外国民事检察制度初探》,《人民检察》,2001年第11期,P61。
③ 章武生:《论民事再审程序的改革》,《人民大学复印报刊资料——诉讼法学、司法制度》,2002年第7期,P30。
④ 河南省方城县人民法院,民事判决书(1997)方民初字第192号。
⑤张晋红、郑斌峰:《论民事检察监督权的完善及检察机关民事诉权之理论基础》,《人民大学复印报刊资料——诉讼法学、司法制度》,2002年第3期,P46。
⑥ 笔者注:由于检察机关在此时提起的民事诉讼带有公诉的性质,因此笔者认为检察人员出庭时也可称为公诉人。
⑦ 薛永慧:《刍议建立完善的民事检察监督体系》,《人民检察》,2002年第1期,P19。
⑧ 汤维建:《检察机关应有权对民事执行程序进行法律监督》,《检察日报》,2002年7月17日,第5版。
⑨ 邵世星:《民事诉讼检察监督的法理基础再论——兼论我国民事诉讼检察制度的完善》,《人民大学复印报刊资料——诉讼法学、司法制度》,2002年第1期,P33。
房屋买卖撤消  优先权不丧失

[案情]
    1999年12月,个体户肖烈苟租赁了吉水县黄桥镇政府临街的一间店面,租期至2004年1月31日。2003年7月6日,黄桥镇政府张贴了拍卖公告,决定拍卖其所有的,位于农贸市场的?间,价格每间1.5万元,包括肖烈苟?饬薜牡昝妗?003年9月10日,黄桥镇政府与另一个体户肖榕芬签订协议,约定将肖烈苟所租赁的店面以14750元的价格卖给肖榕芬,肖榕芬自2004年2月1日起取得该店面的所有权。肖烈苟知悉后,于2003年10月15日向黄桥镇政府邮发协调函,指出黄桥镇政府的行为侵犯了其优先购买权,并要求在同等条件下购买其所租赁的店面。2003年10月27日,肖烈苟向法院起诉,要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬的房屋买卖合同无效,并判令在同等条件下优先购买租赁店面。法院立案后于2003年10月31日将应诉材料送达给黄桥镇政府。审理中查明,黄桥镇政府接到肖烈苟的协调函后,已于2003年10月29日与肖榕芬解除了房屋买卖关系,并退回了购房款14750元。
[分歧]
   本案在审理过程中,对黄桥镇政府自行解除合同后,是否还侵犯了肖烈苟的优先购买权存在两种不同意见。
    一种意见认为:黄桥镇政府于2003年9月10日将肖烈苟所承租的店面卖给第三人,且未通知承租人,其行为已违反了我国《民法通则》与《合同法》中关于承租人优先购买权的规定,已侵犯了承租人的优先购买权。但是黄桥镇政府在获悉肖烈苟的异议后,在本院的应诉材料送达之前,已与第三人肖榕芬自行解除了该店面产权的转让合同,退回了第三人的房产转让款14750元,所以黄桥镇政府侵害肖烈苟优先购买权的法律事实,已自行解除。肖烈苟要求宣告黄桥镇政府与肖榕芬之间的房屋买卖合同无效的法律事实已不存在。同时,肖烈苟要求对租赁店面进行优先购买的法律事实也自行消除,所以肖烈苟的诉讼请求,依据不足,应当驳回。
一种意见认为,不管黄桥镇政府与第三人肖榕芬的店面买卖合同存在与否,黄桥镇政府侵害肖烈苟的优先购买权的事实已经存在。黄桥镇政府不能因单方面解除与第三人的房屋买卖合同的事实而否认承租人肖烈苟优先购买权的实现,法院应当依法判令黄桥镇政府以同等条件将出租店面出卖给承租人肖烈苟。
[评析]
   笔者同意第二种意见,即黄桥镇政府应当以同等条件将店面出卖给承租人肖烈苟。其理由如下:
   一、优先购买权,又称先买权,是指在同等条件下,特定当事人即先买权人优先购买的权利,设立房屋优先购买权的目的在于保持财产的所有权与使用权的一致性。房屋优先购买权只存在于形成了租赁合同关系的承租人与出租人的特定当事人之间,它是一种期待权和形成权,它必须是出租人决定出卖房屋这一法定事由出现后,承租人才享有的权利。本案中,当镇政府决定将租赁店面出卖这一事实出现后,承租人肖烈苟即对该店面享有在同等条件下优先购买的权利。肖烈苟这一权利具体指向镇政府,肖烈苟享有请求镇政府将店面卖给他的权利,镇政府则负有满足肖烈苟该项请求的义务。在这一债务的关系中,镇政府作为债务人,只有履行的义务,而无拒绝履行的权利。本案不是优先权与所有权的对抗问题,而是所有权人对自己所有权行使处分权时,因法律规定而派生出来的相对优先权人的权利实现的问题,是优先权的权利义务关系。故只要优先权的法律关系一经存在,义务人就不能以自己单方面的行为将其消灭。本案义务人(镇政府)想以“解除与第三人的买卖的合同,房屋不出卖了”这一行为来消除他应承担的义务,是一种规避法律的行为,不能产生其追求的法律后果。本案的镇政府在未通知承租人肖烈苟的情况下,将肖烈苟出租的店面卖给第三人,其行为已违法,侵犯了肖烈苟的优先购买权。肖烈苟可依据法律,要求镇政府以同等条件将店面出卖给自己。镇政府在肖烈苟提出异议后,尽管自行解除了与第三人的房屋买卖合同,但并不能因此就免除其所承担的义务。现在镇政府以“店面不卖了”的理由来抗拒肖烈苟的优先权,是一种规避法律的行为,其理由不足,故法院应当判令镇政府以同等条件将店面出卖给肖烈苟。

   江西省吉水县人民法院 李崇军
邮编 331600 电话 0796—3522446