房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编： 100070
电 话：（010）83952248（办），13701207656
电子邮箱：wdsh368@sohu.com

安徽省合肥市人民政府


合肥市机关事业单位工作人员社会养老保险暂行规定

1998年8月24日合肥市政府令第66号



第一章　总 则

　　第一条　为了适应社会主义市场经济发展的需要，逐步完善我市社会保障体系，推进国家机关、事业单位社会养老保险制度改革，促进社会安定，根据国家和省有关文件精神，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条　本市行政区域内(不含三县)各级党政群机关、事业单位的工作人员( 含执行事业单位工资标准的人员)及人事档案挂靠在人事部门所属人才交流机构的流动人员 (以下简称机关事业单位工作人员)均按本规定实行养老保险。
　　第三条　机关事业单位工作人员社会养老保险实行基本养老保险、单位补充养老保险和个人储蓄性养老保险相结合的制度。
　　第四条　合肥市人事局是机关事业单位工作人员社会养老保险工作的行政主管部门。合肥市机关事业单位社会保险处(以下简称市社保处)具体负责机关事业单位工作人员社会养老保险业务的综合管理工作。 第二章　社会养老保险基金的筹集
　　第五条　基本养老保险基金的筹集遵照“以支定收，略有节余和留有部分积累 ”的原则，由国家、单位和个人三方共同负担。
　　第六条　基本养老保险费的缴纳标准：
　　(一)单位按本单位上月全部在职职工工资总额和退(离)休人员退(离)休费之和的25％缴纳；根据各单位的不同情况，实际筹集比例在上下各5％的范围内浮动；
　　(二)职工按本人上一年度月平均工资收入为缴费基数,按3％的比例缴纳，以后将适当提高个人缴费比例， 最高不超过8％；已经按法定年龄办理了退(离) 休手续的人员不缴纳个人基本养老保险费；
　　(三)流动人员保险费缴纳方法另行制定。
　　职工缴费基数按国家统计局规定列入工资总额的工资、奖金、津贴、补贴等收入之和计算。
　　第七条　单位缴纳的基本养老保险费按下列渠道列支:
　　(一)国家机关和全额拨款的事业单位，由财政列入预算；
　　(二)差额拨款事业单位，按差额比例，财政承担部分,由财政列入预算；单位缴纳部分，由单位在税前列支；
　　(三)自收自支事业单位，由单位在税前列支。
　　第八条　基本养老保险费按以下办法缴纳：
　　(一)职工缴纳的养老保险费，由单位在其每月工资中代扣；
　　(二)由财政全额、差额拨付的基本养老保险费，由各级财政按月划拨到市机关事业单位社会养老保险基金财政专户；单位缴纳的部分，由市社保处委托其开户银行代为扣缴。
　　第九条　补充养老保险由各单位根据本单位情况办理;个人储蓄性养老保险由职工自愿参加。

第三章　社会养老保险金的给付

　　第十条　按国家有关规定在法定年龄办理退(离)休手续的机关事业单位工作人员，其基本养老金的给付与原退(离)休费计发相衔接。
　　第十一条　基本养老金可用于支付以下费用：
　　(一)基本退(离)休费，退职生活费；
　　(二)退(离)休人员保留的津补贴和职务补贴；
　　(三)退(离)休人员死亡后的丧葬费、抚恤费；
　　(四)根据国家和省有关规定对退(离)休人员的优惠待遇。
　　第十二条　在缴纳养老保险金期间，企业职工与机关事业单位工作人员相互流动，其养老保险金接转办法另行制定。
　　第十三条　机关事业单位实行养老保险后，原单位与退(离)休人员的管理关系不变。

第四章　社会养老保险基金的管理

　　第十四条　机关事业单位工作人员养老保险基金实行财政专户存储，按收支两条线进行管理，专款专用，任何单位和个人均不得擅自挪用。
　　存入专户的养老保险金，按中国人民银行规定的优惠利率计息，所得利息并入基金。
　　第十五条　职工个人缴纳的养老保险金，每年一次计入机关事业单位工作人员社会养老保险手册，个人缴纳的部分可以继承，工作调动时随本人转移。
　　第十六条　机关事业单位社会保险机构所需经费，由同级财政部门按照同级事业单位经费供给标准，结合其业务需要列入财政预算供给。
　　社会保险机构提供社会化服务所需经费，由人事部门根据实际工作需要和节约的原则编制预算，报同级财政审核后在基金中列支。
　　第十七条　市社保处对养老保险基金的筹集、支付和增值运营以及管理经费收支，应每年编制预算决算，执行全市统一的预决算制度、会计核算制度和财务管办法，并接受同级财政、审计部门和金融主管部门的监督。

第五章　法律责任

　　第十八条　单位逾期不缴纳养老保险费，由市社保处责令其限期缴纳，并按日加收应缴金额2‰的滞纳金。
　　第十九条　单位、个人以非法手段多领、冒领养老金的，除追回侵占基金外，并按国家有关规定予以处罚。情节严重构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十条　社会保险机构工作人员违反本规定，侵害单位和个人利益的，对主管人员和直接责任者，根据情节轻重，给予行政处分；构成犯罪的，提请司法机关依法追究刑事责任。
　　第二十一条　对扰乱社会保险机构正常工作的人员，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚。

第六章　附 则

　　第二十二条　在国家没有统一规定前，保持退(离)休人员生活待遇不变。今后国家变更社会养老保险金的收缴和给付办法，按国家规定执行。
　　第二十三条　本规定具体应用中的问题由市人事局负责解释。
　　第二十四条　市属三县可参照本规定施行。
　　第二十五条　差额拨款和自收自支、企业化管理的事业单位全体工作人员以及机关、全额拨款事业单位的合同制工人自1998年9月1日起按照本规定实行养老保险社会统筹。
　　机关和全额拨款事业单位工作人员按照本规定实施养老保险社会统筹的具体时间另行公布。