东营市城市房屋拆迁管理办法
山东省东营市人民政府
东营市城市房屋拆迁管理办法
《东营市城市房屋拆迁管理办法》业经市政府批准，现予发布施行。
市长刘国信
二OO二年七月十八日
东营市城市房屋拆迁管理办法
第一章总则
第一条为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进 行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》等有 关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、 安置的，适用本办法。
第三条本办法所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第四条拆迁人应当对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成 搬迁。
第五条市房产行政主管部门是全市房屋拆迁管理工作的主管部门，并具体负责市 区房屋拆迁管理工作。
县房产行政主管部门对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理。
建设、规划、国土资源、公安、物价等有关部门，应当按照各自职责，协同做好 房屋拆迁监督管理工作。
第二章拆迁管理
第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的房产行政主管部门提交 下列资料：
(一)建设项目批准文件；
(二)建设用地规划许可证；
(三)国有土地使用权批准文件；
(四)拆迁计划和拆迁方案；
(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
房产行政主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；对符合 条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第八条房产行政主管部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将拆迁人、拆迁范 围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
第九条拆迁人应当按照房屋拆迁许可证规定的拆迁范围和拆迁期限实施拆迁，不 得擅自改变拆迁范围和延长拆迁期限。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房产行政主管部门 提出申请；房产行政主管部门应当自收到申请之日起10日内给予答复。
第十条拆迁人自行拆迁的，必须经房产行政主管部门批准；委托拆迁的，必须委 托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
房产行政主管部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十一条拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁 委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房产行 政主管部门备案。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十二条拆迁范围确定后，任何单位和个人不得在拆迁范围内进行下列活动：
(一)新建、扩建、改建房屋；
(二)改变房屋和土地用途；
(三)租赁房屋。
房产行政主管部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。 暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延 长暂停期限的，必须经房产行政主管部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
第十三条拆迁人与被拆迁人应当订立拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿方式 和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项 。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
第十四条房产行政主管部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公 证机关公证，并办理证据保全。
第十五条拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的期限 内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉 。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未能达成拆迁补 偿安置协议的，经当事人申请，由房产行政主管部门裁决。房产行政主管部门是被拆 迁人的，由同级人民政府裁决。
第十七条房产行政主管部门应当自收到裁决申请书3个工作日内将裁决申请书副 本送达被申请人。被申请人应当自收到裁决申请书副本之日起10日内向裁决机关提交 答辩书。被申请人不提交的，不影响作出裁决。
第十八条房产行政主管部门应当自收到裁决申请书之日起15日内作出裁决，并将 裁决书送达当事人。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁 人已按照规定对被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的 ，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十九条被拆迁人、房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在 地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房产行政主管部门依法申请人民 法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保 全。
第二十条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房产行政主管部门同 意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人 应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第二十一条拆迁人负责处理因拆迁造成建(构)筑物残缺的修复及其环境卫生。
第二十二条拆迁人应当自拆迁期限届满之日起10日内向房产行政主管部门申请拆 迁验收。验收合格的，由房产行政主管部门发给拆迁验收合格证；验收不合格的，责 令限期整改。
对未取得拆迁验收合格证的建设项目，建设行政管理部门不予办理新建项目开工 手续。
第二十三条拆迁人应当自取得拆迁验收合格证之日起10日内，持房屋拆迁许可证 和拆迁验收合格证，到房产行政主管部门办理房屋注销登记手续。
第二十四条拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安 置，不得挪作他用。
房产行政主管部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。
第二十五条房产行政主管部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档 案资料的管理。
第三章拆迁补偿与安置
第二十六条拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临 时建筑，应当按成新结合剩余批准期限给予适当补偿。
第二十七条拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本办法第二十九条、第三十二条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿 方式。
第二十八条拆迁房屋实行货币补偿的，其补偿金额根据房屋的区位、用途、建筑 面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
第二十九条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿 金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第三十条拆迁人提供的产权调换房屋应当产权明晰，并符合规划确定的配套要求 和建筑质量、安全、技术标准。
第三十一条拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市 规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
第三十二条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁 人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人进行补偿安置。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实 行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租 人重新订立房屋租赁合同。
第三十三条拆迁产权不明的房屋，拆迁人应当提出补偿、安置方案，报房产行政 主管部门同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关 办理证据保全。
第三十四条拆迁设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。
第三十五条拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当向其支付 临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支 付临时安置补助费。
因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予被拆迁人或者房屋承租人 停产停业补助费。
第三十六条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房 。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人， 应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给 临时安置补助费。
第三十七条搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业补助费标准，由市人民政府 制定。
第三十八条被拆迁房屋的建筑面积，以房产证载明的建筑面积为准。
第三十九条被拆迁房屋的用途，根据规划批准用途或者房产证载明的用途确定。
第四章罚则
第四十条未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，根据国务院《城市房屋拆迁管理 条例》第三十四条规定，由房产行政主管部门责令停止拆迁，并处已经拆迁房屋建筑 面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第四十一条拆迁人有下列行为之一的，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第 三十六条规定，由房产行政主管部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安 置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
(一)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
(二)未按房屋拆迁许可证确定的范围实施拆迁的；
(三)擅自延长拆迁期限的。
第四十二条接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的，根据国务院《城市房屋拆迁管 理条例》第三十七条规定，由房产行政主管部门没收违法所得，并处合同约定的拆迁 服务费25%以上50%以下的罚款。
第四十三条拆迁管理工作人员违反本办法规定，核发房屋拆迁许可证以及其他批 准文件的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员 依法给予行政处分；对失职渎职情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大 损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条围攻、辱骂、殴打房屋拆迁管理人员、拆迁工作人员及拆迁评估人员 ，影响正常拆迁工作秩序的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》 给予行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章附则
第四十五条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的 ，可以参照本办法执行。
第四十六条本办法自发布之日起施行。
无权处分合同效力分析
----------兼对《合同法》第51条的检讨
李红军
摘要：本文通过对《合同法》第51条规定的检讨，认为该条规定未能兼顾权利人与相对人利益的平衡，不利于交易安全，进而在比较域外法律规定的基础上，认为我国立法应规定无权处分合同为有效合同。
关键词：无权处分合同 效力
《合同法》第51条自该法颁布实施以来，针对该条规定是否意味着我国采纳物权行为理论及该条与《合同法》150条的协调问题，论者蜂起，见仁见智，产生了严重的意见分歧[1]，在《物权法》颁布后，关于51条是否采纳物权行为的争论已尘埃落定，但是，对该条规定在权利人与相对人间权利配置上存在的严重失衡，以及该条规定适用可能危及交易安全等问题，并未引起足够的重视[2]。因此仍有进一步检讨的必要[3]。
一、《合同法》第51条规定的检讨
《合同法》第51条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。根据该条规定，“依合同法第五十一条规定，出卖他人之物，权利人追认或者处分人事后取得处分权的，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也未取得处分权的，合同无效”。[4]本条规定赋予了权利人的追认权却未规定行使追认权的期间，且未如第48条、第49条规定相对人享有催告权和撤销权，本文认为，这种严重偏惠权利人的权利配置将导致以下两个方面的不利后果：
（一）忽略了对相对人，特别是善意相对人的利益保护；
显然，《合同法》第51条的规定使无权处分“合同的效力完全由权利人根据其利益子以确认”，“给予权利人极大的确认合同效力的权利，”[5]对于这一事关相对人重大利益的合同，《合同法》未规定相对人享有第48条、第49条规定的催告权和撤销权，因此相对人没有任何权利主动终止法律关系的不稳定状态，只能听任他人的决择，“这固然对真正权利人的利益的保护有利，但对第三人却欠缺保护。”[6]同时，该条规定的预设是权利人会主动行使追认权，实际上，权利人因被吊销执照、陷入公司僵局等诸多原因，未必皆如立法者所料。比较极端的例子是，当无权处分的标的物未交付占有或变更登记时[7]，权利人并无行使追认权的激励，一旦权利人长期怠于行使追认权，由于合同效力未定，善意相对人既不能请求无权处分人交付标的物，也不能向无权处分人主张违约责任，更不能向无权处分人主张缔约过失责任，善意相对人的履行利益甚至信赖利益都不能得到保护，处于进退维谷、求救无门的境地。
（二）导致合同效力悬而未决，法律关系持久不能确定，危及交易安全。
现代社会，出现了所谓的泛商现象，大量的商事交易不可能均以现物交易的方式进行，买卖在途货物甚至他人之物，在所难免。而《合同法》采民商合一体例，规定无权处分合同效力未定，等于宣告大量的商事合同效力未定，此必将危及交易安全，也违背常理。
更有甚者，《合同法》针对权利人的追认权[8]，并未规定权利人行使的期间和逾期行使的后果，因此当权利人保持沉默时，必将导致合同效力悬而不决，法律关系持久不能及时确定。
二、《合同法》第51条规定出现前述问题的原因
对于《合同法》第51条规定出现权利失衡的原因，结合《合同法》草案的形成经历、现行《物权法》关于物权变动的规定来看，本文认为主要是由于“法律移植”时未充分考虑移植对象所在制度背景与我国相应制度背景不同造成的，具体分析如下：
（一）《合同法》第51条系移植自德国民法典和台湾地区民法典
根据梁慧星教授的陈述，“合同法第五十一条之拟定，也曾参考德国民法典和我国台湾地区民法的规定”[9]，对比《合同法》第51条和《德国民法典》第185条[10]、我国台湾民法第118条[11]的规定用语来看，合同法第51条的规定几乎是对后者的综合，应该认为是移植而非参考。
（二）德国民法典和台湾地区民法典物权变动模式与无权处分行为效力的规范模式
德国民法典和台湾民法典无权处分的规定有两项制度加以协调，一是采物权形式主义[12]，在处分他人之物时，负担行为有效、处分行为“效力未定”[13]，在权利配置上能平衡权利人与相对人，并兼顾双方利益。二是德民、台民有时效取得制度加以配套，进一步完善了对相对人的保护，督促权利人尽快行使权利以确定处分行为的效力。具体表现在：
如已转移标的物之占有，权利人固得拒绝追认无权处分行为并依不当得利取回标的物，但相对人可以依据负担行为（债权合同）向无权处分人主张债务不履行的违约责任，因此获得救济；若权利人既不拒绝也不追认处分行为，相对人虽不能取得物之所有权，但相对人可以依据占有而主张时效取得，这也可迫使权利人及时行使权利确定无权处分的最终效力。
如未已转移标的物之占有，于权利人无损害，相对人可以依据负担行为（债权合同）请求无权处分人转移物之所有权，或者主张债务不履行的违约责任，因此获得救济。
（三）《合同法》第51条移植的制度背景差异