云南法院：让司法在“阳光”下进行
　　　　　　　　　　　　　　　　　————云南法院“阳光司法工程”纪实

　　　　　　　　　　　　　　　　　　作者：唐时华

　　　核心解读：云南三级法院“阳光司法工程”活动历时近一年，全省三级149个法院全部参加，主要任务是依法公开审理1000件以上在办案件，认真组织人民群众和省、市（州）、县（区）三级人大代表、政协委员进行旁听，以公开促公正，以公正促公信，自觉接受人大法律监督、政协民主监督和人民群众的监督，不断增进全省各级法院与人民群众的紧密联系，不断提高人民群众的满意度和司法公信力，大力弘扬社会主义法治，维护司法权威。

缘起：百家法院齐动、千案公开审理、百万群众旁听

　　　为了以公开促公正，以公正促公信，自觉接受人大法律监督、政协民主监督和人民群众的监督，不断增进全省各级法院与人民群众的紧密联系，不断提高人民群众的满意度和司法公信力，大力弘扬社会主义法治，维护司法权威。2012年1月18日，在全省法院院长会议结束后的第二天，全省三级法院“阳光司法工程”电视电话会议随即召开。会上，对该项活动作了动员和部署。
　　　 云南三级法院“阳光司法工程”活动历时近一年，全省三级149个法院全部参加，主要任务是依法公开审理1000件以上在办案件，认真组织人民群众和省、市（州）、县（区）三级人大代表、政协委员进行旁听。
　　　在这次会议上，云南高院指出，在全省法院开展“阳光司法工程”活动是积极贯彻实施中央政法委最近提出的“忠诚、为民、公正、廉洁”政法干警核心价值观教育实践活动，认真贯彻实施省委提出的“四群教育”活动，和许前飞院长在2012年全省法院院长会上的工作部署的一项重要工作任务。通过活动的大力推进，力争实现全省法院“百家法院齐动、千案公开审理、百万群众旁听”的局面；同时，还要通过活动的开展，积极进行庭审练兵，进一步推动全省各级法院规范庭审，提高庭审驾驭能力，充分展示云南各级法院法官的执法办案水平和风采。
　　　云南高院强调，在整个活动中，各级法院要加强领导，周密组织，结合本院和当地实际，突出重点，制订有力措施，做好计划和安排，注意活动的均衡开展，避免前紧后松或前松后紧。在活动中，各级法院要注意突出有自己特色或地方特点的几个点，努力做到新闻宣传报道的“四个点”，即有特点、有亮点、有看点和有新闻点。对于每一件安排公开开庭旁听庭审案件都要做好、做足庭审的各项准备工作，并切实做到“五个精心”，即精心挑选案件，精心挑选主办法官和合议庭成员，精心选择庭审场所，精心选择庭审时机，精心组织庭审。同时，庭审的准备工作要与新闻宣传报道有机结合，庭审活动与加强法制教育有机结合，诉讼服务与庭审安保有机结合等，转变作风、亲和办案，确保此次活动出实招、有实绩、取实效。此外，本次活动结束后，全省法院还将组织评选出“全省百件精品庭审案件”给予表彰奖励。
　　　
　　　推动：开展“两评查”活动助力“阳光司法”
　　　在如火如荼的云南全省“阳光司法活动”进行过程中，为助力活动进一步推进，5月30至31日，云南全省法院“阳光司法工程”活动推进会在昆明召开。省高院党组书记、院长许前飞及其他院领导出席了会议。
　　此次推进会，主要是通过观摩庭审、点评交流、总结好的经验和做法，查找不足和问题，并结合最高法院关于认真开展“两评查”活动的要求，对“阳光司法工程”活动暨“两评查”活动再部署再落实，扎实搞好全员岗位大培训和大练兵，进一步提升全省法院法官干警队伍素质，提升审判质量、提升司法公信力。推进会上，与会人员还观摩了昆明市盘龙区法院公开开庭审理的一起民事纠纷案，观看了大理中院、玉溪中院、曲靖中院提供的庭审实况短片。
　　“通过公开开庭，让民众接近司法、理解司法、信任司法，从而起到了很好的宣传和社会效果。” 云南高院刑事一庭庭长向凯说。
　　“全省法院开展‘阳光司法工程’活动，就是为了进一步向社会展示司法的阳光特质，通过这个活动让社会感受到阳光司法将给社会带来法治的光明，带来正义的力量，带来公平的希望，也带来人性的温暖，这就是阳光司法的内涵。”许前飞院长在5月31日全省法院“阳光司法工程”活动推进会上这样说。
　　“阳光是光明、力量、希望和温暖的象征，司法的本质是阳光的， 司法活动应该在阳光下运行，除法律规定不能公开的案件，都应该公开开庭审理，司法活动是没有暗箱操作的，也绝对不能有暗箱操作。”
　　自今年年初云南高院对“阳光司法工作”活动部署及实施以来，全省各级法院按照云南高院电视电话会议的精神和活动实施方案的要求，以“请进来”（在法院开庭审理）和“走出去”（巡回审理）方式，让庭审走近民众，贴近民生，自觉接受社会民众、人大代表、政协委员、记者媒体等社会各界监督，让“法庭”开到了学校、工厂企业、机关、军营、村寨、集市、田间地头……
　　云南高院党组成员副院长杨为栋介绍，2011年元月，云南高院召开全省法院电视电话会议，对“阳光司法工程”活动做了全面安排部署，2月3日在全省法院新闻宣传会上对“阳光司法工程”活动的新闻宣传作了具体部署。全省法院“阳光司法工程”活动启动后，全省各级法院积极行动、认真组织，逐步推开；根据案件性质，广泛而有针对性的邀请人大代表、政协委员及各界群众旁听庭审；紧扣时政，围绕群众日常生产、生活，及时审理社会关注、民众关心的案件；有意识地挑选审理案件的巡回地点，确保“走出去”案件的庭审效果；想办法、出实招，认真抓好庭审活动的组织工作；积极开展庭审活动新闻宣传报道工作。
　　云南高院党组强调：全省各级法院要进一步统一思想、提高认识，积极稳妥地推进“阳光司法工程”活动；要突出重点，把“阳光司法工程”活动与最高法院提出的“两评查”活动有机地结合，广泛深入开展好庭审评查活动和裁判文书评查活动；要明确活动目的，在活动实效上下工夫；要查找不足，总结经验，进一步提高审判人员的审判业务能力；要加强督导、信息交流以及新闻宣传工作。同时要求，在开展“两评查”活动中，全省各级法院要紧扣和突出“阳光司法工程”活动这个主题，审判人员全员参与，扎实开展“两评查”活动，对于裁判文书评查，利用已建设好的全省法院三级联网网络平台，在网上调取文书进行网上评查，借助科技手段提高评查效率，丰富评查手段。
　　
提升：遍及云岭大地的阳光司法活动

　　　在云南法院阳光司法工程活动中，各地纷纷结合自身实际，开展了轰轰烈烈的阳光司法活动：
　　　云南高院：从民众最关注的事情抓起。“购买易、索赔难”成为众多消费者对保险的普遍疑惑。近日，为解答这个疑惑，云南省高院民二庭在全省法院开展“百家法院齐动、千案公开审理、百万群众旁听”的阳光司法工程活动之际，精心挑选了一起因免责条款引发的保险合同纠纷案，到当地开起了阳光庭审。2012年8月17日，楚雄州双柏县麻栗树煤矿一碗水矿井诉中国人民财产保险股份有限公司楚雄支公司保险合同纠纷案在楚雄市人民法院公开开庭。高院主管民事审判的李思明副院长亲自担任审判长，与民二庭的两名资深法官组成合议庭对该案进行了审理。该案曾经楚雄州中院审理，一审以煤矿有违反安全生产规定，加大保险公司赔付风险的过错，而保险公司未尽到免责条款的明确告知义务为由，判决保险公司支付70万元。最终在法庭的主持调解下，双方达成一致协议。
　　　昆明中院：维护社会稳定，狠抓大要案。精心选择民众关注度高的民事、刑事、行政案件公开庭审，并广邀人大代表、政协委员旁听和监督，针对案件特点，邀请有关行业、有关单位的群众旁听庭审。
　　　2012年5月30日上午9：00，深受社会关注的昆明市五华区晶晶歌舞厅孙某涉嫌故意杀人一案在昆明中院准时开庭审理。云南省高级人民法院许前飞院长及院领导、17个地州市中级法院院领导及参会人员认真全程观摩了整个庭审现场。
　　　在旁听席上，有人大代表、政协委员、人民陪审员、大学教授、新闻记者、云南民族大学法官班的学员、旁听群众等约300余人参加了旁听。庭审结束后，审判长就旁听群众提出的问题进行了解答，并以案释法。新华网和云南电视台对庭审现场进行了全程直播。
　　　玉溪中院：阳光工程“一把手”责任制。云南玉溪市中院党组把阳光司法工作摆在突出位置，院长亲自抓、亲自管“阳光司法工程”活动的宣传工作，多管齐下，群策群力，取得了良好的效果。一是阳光司法宣传“一把手”负责制。积极开展‘百案庭审走进广大民众’的阳光审判，加强法治宣传教育，增强司法工作的透明度。”，并将“阳光司法工程”一词纳入工作报告的术语释义。二是发挥新闻宣传自办栏目的优势，宣传“阳光司法工程”活动情况，形成立体宣传的格局。三是加强与媒体的日常联系，将驻玉媒体和当地媒体纳入中院联席会议成员单位，在宣传方面发挥主力军作用。
　　　临沧中院：多形式公开接受监督。7月23、24日，临沧中院在新闻发布中心召开全市法院“阳光司法工程”活动推进会，会议以庭审观摩的形式展开，参会人员和受邀请的人大代表、政协委员、人民陪审员一起观摩了市中院的一起民事案件和临翔区法院的一起刑事案件的公开庭审，通过庭审观摩、案件点评环节，让各基层法院对照本院开展的“阳光司法工程”活动情况，查找存在的不足和差距，总结好的经验和做法。　　　　
　　　红河中院： 着力“五化”推行“阳光执行”。自年初阳光司法活动以来，红河州中级人民法院以执行公开为突破点致力于维护群众利益，完善和推进了执行信息查询，扩大了查询范围，提高了查询效率，为当事人申请执行的案件提供了极大便利。2012年上半年，红河州两级法院共受理执行案件2950件，执结1752件，执结标的金额4.48亿元。“五化“是指：一是着力使执行流程实现“阳光化”。二是着力使执行异议裁判“公开化”。三是着力使执行实施权责“层级化”。四是着力使执行协作不断“规范化”。五是着力使执行接受监督“常态化”。
　　　　大理中院：为大学生禁毒打“预防针”。为促进高校预防毒品危害教育，营造高校禁毒工作良好的舆论氛围，云南省大理市中级人民法院“阳光司法工程”特意选取了一起贩卖毒品案件在大理学院公开开庭审理。2012年8月31日，大理学院礼堂1300余名师生座无虚席，数十家媒体记者现场报道。
　　　　德宏中院：“民语”助推阳光司法，促社会和谐。7月19日，德宏州中级人民法院在第二法庭公开开庭审理了岩某（国籍不明）盗窃案。德宏州与缅甸北部掸族自治邦和克钦族自治邦接壤，随着桥头堡黄金口岸建设的深入开展，中缅两国经贸、人员交往日益频繁，不仅为德宏经济发展和“桥头堡”建设带来了活力，也给社会治安带来了新的问题，此次德宏中院公开开庭审理岩某盗窃一案，一方面展示我国司法机关依法严惩犯罪，保护人民群众利益的决心，另一方面达到以案说法，以案育人的社会效果。庭审结束后，审判法官进行了以案说法，尤其是法庭为当事人聘请了傣语翻译，切实体现了法院“司法为民，以人为本”的工作理念。　　
　　　　曲靖会泽法院 ：“三项措施”提升阳光司法力度。一是发挥司法调解助理员作用，让民众广泛参与司法工作。继续发挥聘请的30名知法明理、威望高的社会人士作为司法协助调解员的作用，让其广泛参与司法工作，促进司法的公开度、透明度。二是扩大陪审员参审案件范围，促进司法公开透明。全年审结民商、刑事案件1983件，人民陪审员参与审理、调解案件961件，陪审率为48.46%，与去年同比增加598件和提升29.59个百分点。三是积极主动授受监督，提升司法质量。同时，自觉接受检察机关的法律监督，严格落实邀请检察长列席审委会制度。
此外，保山、怒江、迪庆、普洱、昭通、西双版纳等地法院也纷纷结合自身特色，开展阳光司法工程活动。

阳光司法：永不落幕的旗帜

　　 公平与正义，是人类永不落幕的主题。云南阳光司法 “阳光司法工程”还在继续。截止2012年7月31日，云南全省各级法院共公开开庭或组织活动785个（次），活动开展得有声有色。邀请人大代表、政协委员的案件有609件，占已开庭案件的77.58%，共邀请人大代表5086人、政协委员4125人；收回问卷函47454份。邀请人民陪审员开庭审理案件的共有159件，占开庭案件的20.25%。人民网、新华网、《法制日报》、《人民法院报》等几十家中央、省级和地方媒体纷纷对各地公开开庭案件进行了宣传报道。
　　　“活动选取的案件要有一定的故事性，庭审要有一定的交锋，更有吸引力，效果会更好。同时，全省各级法院要将活动中好的做法形成制度，让司法更加透明、更加阳光，让司法走进民众，是人民群众因接近司法而了解司法，因了解司法而理解司法，因参与司法而认同司法，因见证司法而信赖司法。”作为云南“阳光司法工程”这个“重头戏”的倡导者，云南省高级人民法院许前飞院长这样强调。
“阳光司法”故事视点之一：
　　　 大法官的庭审旁听小记
　　　　2012年4月13日上午9点30分，阳光明媚，昆明市西山区海口街道办事处云光公司电影院内外热闹非凡，这是西山区人民法院正在开展“阳光司法庭审走进民众”系列活动之一——厂矿开庭。作为昆明市的老工业基地，海口附近有很多工厂，听说法院来开庭，附近的工人和当地的村民纷纷赶来旁听，近千人的电影院座无虚席，电影院外法院的宣传栏旁，也挤满了认真阅读的群众。9点15分，一辆中巴车悄然停在了电影院门口，云南省高级人民法院党组书记、院长许前飞带领相关的院领导及业务庭庭长走下车，来到电影院后排，轻轻坐下，开始认真的旁听。
　　　企业的电影院，一个国徽，几张桌子，这就是一个简易的法庭，西山区人民法院的法官们开始审理案件。
　　　这次公开开庭审理的是一件故意伤害案，案情并不复杂，被告人陈某原本是劝架的，结果却因难以控制自己的情绪，动手打人而成为故意伤害人，致使一名受害人轻伤，一名受害人重伤。鉴于被害人的自首、认罪态度、被害人的谅解和赔偿力度等原因，检察机关向法院提起公诉时，提出了对被告判处缓刑的量刑建议。最后，法院经过审理，当庭作出对被告人陈某作出了判处有期徒刑两年，缓刑两年的判决。当庭宣判后，审判长还现场就该案的判决作了判后释疑。发生在身边的鲜活案例，就在家旁边审判，法官还用浅显易懂的语言作出解释，这样的方式，旁听的群众很感兴趣，纷纷举手就相关的法律问题向法官提问，现场气氛十分活跃。
　　　坐在旁听席上的许前飞院长听得非常仔细。庭审结束后，西山区人民法院院长何家华就该院的“庭审走进民众”活动的情况向许前飞院长作了简要的汇报。许前飞院长对西山法院阳光司法工程活动的开展给予了肯定，并就庭审中需要注意的细节和需要改进的问题同一起观摩庭审的法官们作了交流。
　　　今年1月以来，云南省高级人民法院在全省启动人民法院“阳光司法工程”。这个活动以“百家法院齐动，千案公开庭审，百万群众旁听”为内容，采取“走出去，请进来”的方式，在全省149家高、中、基层法院全面铺开。法院将庭审现场开到田间地头、社区乡镇、厂矿企业、校园军营等地，走近群众，贴近百姓，让社会公众了解司法过程，了解法律法规。如今，在云南全省三级法院，“阳光司法工程”开展得如火如荼，社会公众的参与度也越来越高。
商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
　　本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。

[关键词]　商品房买卖 　订购书 　商品房预售 　 按揭 　 法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

　　近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

（一）商品房的概念

　　广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
　　狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。

（二）商品房买卖合同的概念及法律特征

　　商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
　　在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
　　我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
　　由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。

（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
　　商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
　　从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
（1）商品房认购书与购房合同的关系
　　商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质