江西省建设厅


江西省城市住宅小区物业管理试行办法
江西省建设厅


第一章 总则
第一条 为规范城市住宅小区的物业管理，保障和监督物业管理企业有效实施管理，维护住宅小区的公共利益和生活秩序，保护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据有关法律、法规和规章的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指城市规划区内，以住宅为主，有相配套的市政公用设施和相关的商业、文化设施的居住区（含住宅建筑群）。
本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋和相关的公用设施及公共场地等。
本办法所称物业管理，是指对城市住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿地、环境、公共秩序等事项进行专业化有偿维护、修缮和整治。
本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅所有人。
第三条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则。
受委托的物业管理企业按合同约定提供有偿服务。
第四条 省建设行政主管部门是本省住宅小区物业管理的行政主管部门。县级以上人民政府房地产管理部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门。
县级以上人民政府有关专业部门按照政府职责分工，协助同级房地产管理部门负责对物业管理有关工作的指导和监督。

第二章 业主自治管理
第五条 公有住宅出售建筑面积达到百分之三十以上，新建住宅小区出售建筑面积达到百分之五十以上时，房地产管理部门应组织公有住宅出售单位或开发建设单位召集第一次业主大会或业主代表大会。
业主大会或业主代表大会应当吸收房屋使用人参加。
第六条 业主大会或业主代表大会是住宅小区物业管理的最高决策机构，行使下列职权：
（一）选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会），选举、罢免管委会委员；
（二）听取并审议管委会工作报告，改变或撤消管委会不适当的决定，监督管委会工作；
（三）决定关于业主利益的重大事项；
（四）审议并通过管委会章程和业主公约；
（五）审议并通过物业管理企业提出的房屋共用部位和共用设施维修、资金筹措、使用计划和预决算。
（六）其他需要讨论的问题。
第七条 住宅小区应当成立管委会。
管委会权利和义务是：
（一）起草管委会章程；
（二）选聘、解聘住宅小区的物业管理企业，代表业主与物业管理企业签订物业管理合同；
（三）审议物业管理企业制定的住宅小区的年度工作计划，住宅小区配套工程和重大的维修工程项目及资金；监督、检查物业管理服务费的收取和使用情况；
（四）负责房屋共用部位、共用设施基金和资金的管理；
（五）接受房地产管理部门和各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
第八条 管委会应自选举产生之日起30日内，将下列材料报当地房地产管理部门备案：
（一）成立管委会的报告；
（二）管委会章程；
（三）管委会组成人员名单；
（四）办公场所证明文件及管理区域说明、附图。
第九条 住宅小区内业主和房屋使用人应当就住宅小区使用、维护物业及其管理等方面制定公约。
业主公约对本住宅小区全体人员具有普遍约束力。

第三章 物业管理企业和服务
第十条 物业管理企业应当按照规定，依照《中华人民共和国公司法》规定，到工商部门办理营业执照，经房地产管理部门核发《江西省物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理活动。
物业管理实行企业资质认证管理制度和管理人员持证上岗制度。具体办法按照《江西省物业管理企业资质管理暂行办法》和《房地产行业企事业单位关键岗位持证上岗实施办法》（赣建科字〔1997〕2号）执行。
第十一条 物业管理企业根据签订的住宅小区物业管理合同对住宅小区实施管理。
物业管理合同应报住宅小区所在地房地产管理部门备案。
第十二条 物业管理企业在住宅小区范围内应当提供下列物业管理服务事项：
（一）房屋住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
（二）住宅小区内共用设施的使用管理、维修和更新；
（三）电梯、水泵等设备的运行服务；
（四）保洁服务；
（五）保安服务；
（六）车辆行驶及停泊；
（七）房地产管理部门规定的其他物业管理事项。
物业管理企业与业主可以约定下列物业管理服务事项：
（一）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新；
（二）业主管委会委托的其他物业管理服务事项。
第十三条 物业管理公司的权利和义务：
（一）享受国家对第三产业的优惠政策；
（二）选聘专营公司承担专项经营业务；
（三）依据物业管理合同和物价部门有关规定收取物业管理服务费；
（四）接受管委会和业主的监督；
（五）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化体育活动；
（六）按照法律、法规和有关规定可从事与物业管理相适应的经营活动。
第十四条 住宅小区开发建设单位应当做好前期物业管理工作，费用由开发建设单位承担。
本办法所称前期物业管理，是指住宅出售后至管委会成立前的物业管理。
住宅小区开发建设单位应当依照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担住宅小区前期物业管理的保修责任。
第十五条 物业管理企业有下列行为之一的，管委会有权制止并要求限期改正：
（一）房屋及公用设施、设备修缮不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围、提高收费标准的；
（四）乱搭乱建、改变房地产和公用设施用途的；
（五）不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。
经管委会指出，仍不改正的，业主或房屋使用人可向当地房地产管理部门投诉；房地产管理部门应当受理，并在15日内将调查处理结果答复投诉人。

第四章 住宅小区物业的使用和维护
第十六条 住宅小区经综合验收合格后，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅小区工程资料：
（一）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑结构、设备竣工图；
（三）管线竣工图；
（四）其他物业管理所需的资料。
第十七条 业主使用房屋应当遵守下列规定：
（一）未经当地房地产行政主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第十八条 住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，攀折花木；
（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）影响市容观瞻的乱搭、张贴、乱挂等；
（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
（六）随意停放车辆和鸣高音喇叭；
（七）发出超出规定标准的噪音；
（八）排放有毒、有害物质；
（九）法律、法规、规章和业主公约所禁止的其他行为。
第十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分和其他自用部位及自用设备，由业主负责维修，也可委托物业管理企业有偿维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压泵、电梯、机电设备、公用天线、消防设施等房屋共用部位和共用设备、设施、场地等，管委会可委托物业管理公司统一维修、养护和管理；
共用部位、共用设备和设施人为造成损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当照价赔偿损失。
第二十条 住宅小区内水、电、煤气、通讯等管线的维修，由上述专业单位负责维修养护。
第二十一条 凡使用不当使房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共利益的，业主应当及时修缮。

第五章 物业管理费用的管理与使用
第二十二条 住宅小区物业管理资金包括：（一）房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）；（二）房屋共用部位、共用设施维修费；（三）管理服务费。上述管理资金应当设立专户存储。
房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）所获取的利息用于房屋共用部位，共用设备、设施的维修和养护；管理服务费用于住宅小区内物业管理的日常支出，不得挪作他用。
第二十三条 住宅小区内应当建立房屋共用部位、共用设施维修基金（资金）。
基金资金来源：
属公有住宅出售的，由公有住宅售房单位按照多层住宅不低于售房款20％，高层住宅不低于售房款的30％提取基金；属新建住宅小区的，由住宅小区开发建设单位按建造成本价的1％至3％比例提取资金，该资金在小区开发建设成本中列支。
基金由公有住房售房单位归集，资金由当地房地产管理部门归集。基金（资金）应当自管委会成立之日起15日内全额移交。
第二十五条 房屋共用部位、共用设施维修费，业主应当按照物价等有关部门核定的收费标准，向管委会缴纳相关的房屋共用部位、共用设施维修费。
第二十六条 管理服务费由物业管理企业按物价部门收费规定逐期直接向业主或房屋使用人收取。
管委会应当将基金（资金）以单元为单位分别存入专户。发生房屋权属转移时，其基金（资金）也随之转移，归现业主享有。
特约服务费由双方约定。
第二十七条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当无偿向管委会移交公用配套设施和场地。
第二十八条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按房屋总建筑面积的一定比例，以建造成本价向管委会提供管委会办公用房和物业管理企业办公业务用房，所提供房屋的购房款可在住宅开发建设单位提取的共用部位、共用设施维修资金中列支。所购房屋产权归全体业主所有，由管
委会和物业管理企业使用，不得挪作他用。
第二十九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当以建造成本价向管委会，按房屋总建筑面积0．5％的比例提供经营用房。该经营用房的产权归全体业主所有，由物业管理企业租用。
经营用房的购房款可从住宅小区共用部位、共用设施维修资金中垫支，所垫房款从其租金中收回。
第三十条 公有住宅出售单位应当参照第二十七条、第二十八条、第二十九条规定办理。
第三十一条 住宅小区的共用部位、共用设施维修基金（资金）、费的收支帐目，管委会应当每季度公布一次，接受业主或房屋使用人的监督。

第六章 法律责任
第三十二条 业主或使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。
物业管理企业违反物业管理合同的约定，应当承担相应的法律责任；造成业主或使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第三十三条 业主代表大会、管委会作出的决定违反本办法的，市、县房地产管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十四条 物业管理企业违反本办法第十五条规定的，由市、县房地产管理部门责令其限期改正，可以并处1000元以上30000元以下的罚款。违反本办法情节严重的，省建设行政主管部门可以作出降低资质等级的处理，并依法予以处罚。

第七章 附则
第三十五条 业主公约范本和物业管理合同文本，由省建设行政主管部门统一监制。
第三十六条 大厦写字楼、商住楼、别墅区及其他可委托进行管理的非居住房屋的物业管理可参照本办法执行。省级以上开发区的住宅小区可参照本办法执行。
第三十七条 本办法由省建设厅负责解释。
第三十八条 本办法自一九九七年八月二十八日起施行。



1997年8月28日
中国 印度尼西亚


中华人民共和国政府和印度尼西亚共和国政府关于进一步加强战略伙伴关系的联合公报

２０１１年４月２９日，雅加达

一、应印度尼西亚共和国总统苏西洛·班邦·尤多约诺邀请，中华人民共和国国务院总理温家宝于２０１１年４月２８日至３０日对印度尼西亚共和国进行正式访问。

二、访问期间，温家宝总理和苏西洛总统在亲切友好的气氛中举行会谈，就双边关系及共同关心的国际和地区问题深入交换了意见，达成重要共识。双方对访问成果感到满意，认为访问将成为中印尼战略伙伴关系发展的重要里程碑。

三、双方回顾了两国友好互利合作关系取得的新进展，一致认为，中印尼关系已进入全面发展的新阶段，具有地区和全球战略意义。双方同意在中印尼战略伙伴关系框架下，进一步增进在政治领域业已存在的紧密关系，深化和扩大经贸往来，促进文化交流和民间交往，扩大国际合作。

政治

四、双方重申将继续奉行相互尊重独立、主权和领土完整的原则。苏西洛总统重申印尼坚持一个中国政策的一贯立场，支持中国和平统一进程。温家宝总理对印尼方这一立场表示赞赏，并重申中国坚定支持和尊重印尼的国家统一、领土完整和主权。

五、双方对２０１０年１月２１日签订的《中华人民共和国政府与印度尼西亚共和国政府关于落实战略伙伴关系联合宣言的行动计划》感到满意，一致同意采取具体措施落实好行动计划，推进两国各领域务实合作。

六、双方认识到加强两国领导人互访和完善高级别战略对话机制的重要性。双方同意进一步加强印尼政治、法律、安全统筹部长和中国国务院国务委员之间的双边磋商，责成两国外长联委会每年召开一次会议，履行监督、评估各领域现有双边合作，并寻找新的合作机遇的机制职能以加强两国战略伙伴关系。同时，双方同意保持在两国防务与安全磋商、经贸和技术合作联委会等机制下的对话与合作。

七、双方欢迎签署《中华人民共和国外交部和印度尼西亚共和国外交部关于共同行动的谅解备忘录》，以加强两国外交部合作，包括开展相互交流、外交官培训、政策规划研究以及建立两国外交部各级别官员间热线电话等。

八、中方欢迎印尼即将在上海开设总领馆。双方认为，这将有利于进一步深化两国关系。

经济、贸易和投资

九、双方重申海上合作对发展两国战略伙伴关系的重要意义，承诺继续加强在航行安全、海上安全、海军合作、渔业开发活动、打击非法、不报告及不受管制的渔业捕捞活动、海洋科研环保等领域的交流与合作。双方欢迎签署《关于修订〈中华人民共和国国家海洋局和印度尼西亚共和国海洋渔业部关于海洋领域合作谅解备忘录〉的议定书》。

十、双方对双边经济关系的积极发展表示满意。双方相信，两国贸易额达到５００亿美元的目标有望提前实现，同意努力实现２０１５年两国贸易额达到８００亿美元的新目标。双方强调和重申以平衡和可持续发展的方式实现上述目标。

十一、为此，温家宝总理重申中方坚定致力于扩大从印尼进口并为此提供便利，通过增加中国在印尼工业领域的投资等措施提高印尼工业能力。

十二、双方欢迎两国政府签署《中华人民共和国政府和印度尼西亚共和国政府关于扩大和深化双边经济贸易合作的协定》，并决心通过互利互惠的方式落实好上述协定。

十三、双方同意积极鼓励和支持两国企业增加和扩大双向投资，包括推动双方相关协会间建立直接对话。印尼欢迎中国增加对印尼制造业、高新技术、农业、林业、渔业、清洁能源和旅游业等领域的投资。

十四、印尼欢迎中国企业在平等互利基础上，特别是在公私伙伴合作框架下，参与印尼公路、桥梁、港口、电站和水资源开发等基础设施发展。双方同意就印尼经济走廊的发展加强合作。中方也希望就经济合作区的发展同印尼方加强合作。

十五、双方再次承诺将推进两国农业领域合作，特别是在技术转让、能力建设、粮食储备管理、杂交水稻、共同研发以及应对粮食安全相关问题方面的合作。

十六、双方强调，将巩固扩大两国在油气、煤炭、电力领域的合作，并积极探索新能源和可再生能源领域的合作机会。为此，双方强调，充分利用中国－印尼能源论坛，加快实现两国在能源领域的合作目标。

防务和安全

十七、双方一致认为，为应对二十一世纪传统和非传统安全挑战，两国应进一步加强战略防务合作。为此，双方承诺，进一步加强包括联合演习、海上安全、国防工业在内的防务及其能力建设领域的合作，并加强在非传统安全领域的交流与合作。

社会和文化

十八、双方一致认为，建立双边合作机制，加强防灾、减灾领域协商与协调非常重要，其中包括信息、经验共享及相关人员培训。

十九、双方强调相互尊重对方的传统文化，同意进一步加强艺术、电影、媒体、展览以及双方达成一致的其他领域的交流与合作。

二十、双方同意进一步推动两国教育领域合作，在教育及相关机构鼓励语言教学，促进学生交流和学者交流，扩大奖学金规模，推进互相承认学历学位工作。

二十一、双方同意加强两国青年和青年组织间互访，加强体育合作。

二十二、双方同意推动旅游合作，鼓励联合宣传推广，鼓励两国游客互访。

二十三、双方同意促进两国学术界交流，加深两国国民间业已存在的友好关系，增进双方相互理解与信任。双方进一步鼓励双方智库加强交流。

地区和国际问题

二十四、双方强调中国和印尼在促进亚太地区和平与稳定方面拥有广泛共同利益，为此，双方支持构建和完善开放、包容、互利的合作框架。双方重申，将坚定致力于在中国－东盟、东盟与中日韩、东亚峰会（ＥＡＳ）、东盟地区论坛（ＡＲＦ）、亚太经合组织、亚欧会议等多边框架下加强协调与合作，共同应对国际和地区问题。双方致力于促进区域贸易和投资自由化与便利化、区域经济一体化和经济技术合作以及为本地区的稳定和发展作出贡献。

二十五、双方高度评价中国与东盟二十年来始终保持密切合作关系。温家宝总理表示相信，在印尼担任东盟主席国期间，中国－东盟关系将得到进一步提升。

二十六、双方承诺将继续支持东盟在东亚峰会中的主导作用。双方相信，２０１１年１１月在巴厘举行的东亚峰会将进一步推动各成员国密切合作，以进一步实现本地区的共同稳定、共同安全和共同繁荣。

二十七、双方一致认为，中印尼在多边领域中的合作是两国战略伙伴关系的重要组成部分。作为主要发展中国家，中印尼加强对话与合作将为国际社会应对重大挑战作出贡献。中国和印尼愿在联合国、二十国集团和世界贸易组织框架下保持密切磋商。同时，双方将加强与其他发展中国家的协调，在重大国际问题上维护发展中国家的主张和利益，推动建立持久和平、共同繁荣的和谐世界。

二十八、双方强调，应对气候变化应在可持续发展框架下进行，应基于《联合国气候变化框架公约》及其《京都议定书》的原则和规定，应在坎昆会议成果的基础上继续落实“巴厘路线图”授权，推动南非德班气候变化会议取得积极成果。

二十九、双方满意地看到，中国和印尼在应对国际金融危机带来的挑战中采取了积极有效措施，保持了各自经济增长，并为全球经济复苏作出了重要贡献。双方支持加快落实和深化国际货币基金组织和世界银行的改革，实现二十国集团匹兹堡峰会确定的量化改革目标，将就此保持密切磋商与协调。

三十、温家宝总理对苏西洛总统以及印尼政府和人民在此次正式访问期间给予他本人和代表团的热情款待表示衷心感谢，这充分体现了两国和两国人民间长久的友谊和互利合作关系。