安徽省经济适用住房价格管理办法
安徽省物价局 安徽省建设厅
安徽省物价局 安徽省建设厅关于印发《安徽省经济适用住房价格管理办法》的通知
皖价房〔2003〕174号
各市、县物价局，建委(房地产管理局)：
为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展，根据《中华人民共和国 价格法 》和国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》以及国家有关法律、法规，制定《安 徽省经济适用住房价格管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
安徽省物价局
安徽省建设厅
二○○三年六月二十五日
安徽省经济适用住房价格管理办法
第一条 为规范经济适用住房价格管理，促进经济适用住房健康发展 ，根据《中华人民共和国价格法》和国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》以及 国家有关法律、法规。制定本办法。
第二条 本办法适用于在安徽省城市规划区内经济适用住房的价格管理。
第三条 本办法所称的经济适用住房，是指纳入政府经济适用住房建设 计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通 居民住房。
第四条 各级政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门。省价 格主管部门负责全省经济适用住房价格管理工作，会同有关部门制定全省经济适用住房价格 管理原则和管理办法；市、县价格主管部门具体负责本地区经济适用住房价格的管理。各 级政府房地产(房地产开发)主管部门应协助政府价格主管部门做好经济适用住房价格的监督 和管理工作。
第五条 经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格 ，应当与中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品 住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策
第六条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。
(一)开发成本
1、征地及拆迁安置补偿费等。按照法律、法规规定征用土地和拆迁补偿等所支付的费用。
2、勘察设计和前期工程费。开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划、建筑设计、施工通水、通电、通气、通路和平整场地等费用。
3、房屋建筑安装工程 费。列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建(含桩 基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。
4、住宅小区基础设施建设费：在小区用 地规划红线以内，与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排水、照明、通 讯、环卫、绿化等公共基础设施建设费用，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿 转让的非营业性公建配套设施建设费。
5、管理费： 房地产开发经营企业为组织经济适用住房开发建设所发生的费用，按开发成本1—4项费用之和的2%计算。
6、贷款利息：房地 产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息支出。按当年人民银行公布的法 定贷款平均利率和平均周期(七层及以上18个月，七层以下12个月)，以开发成本1—4项费 用之和的40%计算。
7、各种收费按照国家和省有关规定计收。
(二)税金：按国家税法规定的税率计算。
(三)利润：按照开发成本1—4项费用之和的3%计算。
第七条 下列费用不得计入经济适用住房价格：
1、 住宅小区内经营性设施的建设费用；
2、开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；
3、各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；
4、各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
5、按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。
第八条 经济适用住房销售价格，应以基准价格为基础，计算楼层、朝 向差价。楼层差价、朝向差价由房地产开发经营企业按各单体楼房楼层差价率、朝向差价 率代数和为零的原则确定。具体差价率由各市确定。经济适用住房销售价格包括期房销售 价格和现房销售价格。
第九条 经济适用住房销售价格由有定价权的政府价格主管部门会同房 地产开发主管部门，按照本办法的有关规定，在项目开工之前确定。凡不具备在项目开工 之前确定公布的经济适用住房销售价格的，以及开发建设的商品房项目经批准转为经济适用 住房项目的，房地产开发经营企业应在经济适用住房销(预)售前，核算住房成本并提出书面 定价申请，按价格管理权限报送价格主管部门确定。通过招投标方式确定经济适用住房建 设项目的，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同房地产开发主管部门，按 照本办法的有关规定，在招投标时根据当地经济适用住房建设社会平均成本等因素确定最高 限价。
第十条 需提出定价申请的经济适用住房，房地产开发经营企业定价申请应附以下材料：
(一)经济适用住房价格申报表和价格构成项目核算表；
(二)经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；
(三)经有资质的中介机构审核的建筑安装工程预(决)算书及工程设计、监理、施工合同复印件；
(四)政府价格主管部门规定的其他的应当提供的材料。
第十一条 政府价格主管部门在接到房地产开发经营企业定价申请后， 应会同房地产开发主管部门审查成本费用，核定销售(预售)价格，由政府价格主管部门行文 执行。对申报手续、资料齐全的，价格主管部门应在30个工作日内审核完毕。
第十二条 鼓励开发企业开发建设经济适用住房。在经济适用住房建设 中，开发企业的个别成本低于当地经济适用住房建设社会平均成本时，允许经济适用住房销 售价格在不高于当地经济适用房平均销售价格的前提下适当上浮，浮动幅度不超过5%，具体 由各市、县政府价格主管部门在核定价格时确定。经济适用住房建设社会平均成本由当地 政府价格主管部门测算和公布。
第十三条 经济适用住房价格一经确定，应立即在当地主要新闻媒体上公布。
第十四条 经政府价格主管部门确定公布或审批的经济适用住房价格，任何单位和个人不得擅自提高。
第十五条 房地产开发经营企业销售经济适用住房，不得在批准的房价 外加收任何费用或强行推销及搭售商品；凡未按本办法规定确定或审批价格的，房地产管理 部门不予核发销售(预售)许可证，也不予办理交易手续和产权登记手续。
第十六条 经济适用住房价格实行明码标价。房地产开发经营企业应当 在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号，自觉接受社会监督检查。
第十七条 建立房地产开发经营企业负担卡制度，不断完善《建设项目 收费登记卡》制度。涉及经济适用住房的收费，收费单位收费时，必须按规定在《建设项目 收费登记卡》上如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖公章。拒绝 填写或不按规定要求填写的，房地产开发经营企业有权拒交，并向政府价格主管部门举报。
第十八条 各级价格主管部门要加强对涉及房地产建设项目收费的监督 检查，对不按国家及地方政府规定的经济适用住房收费政策，超标准收费以及其他乱收费行 为要依法处理。
第十九条 政府价格主管部门要加强对经济适用住房价格的监督检查。
房地产开发经营企业违反价格法律、法规和本办法规定的价格行为的，将经济适用住房转为 普 通商品房销售的，由政府价格主管部门《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处 罚规定》予以处罚。
第二十条 集资建房、享受政府优惠政策的普通商品住房价格管理，参照本办法执行。
第二十一条 本办法由省物价局负责解释。
第二十二条 各市政府价格主管部门可根据本办法制定实施细则，并报省物价局备案。
第二十三条 本办法自发布之日起实施。过去有关规定与办法不一致的，以本办法为准。
一、问题的提出
我国《专利法》第六十九条“在专利申请日前已经制造相同产品、使用相同方法或者已经作好制造、使用的必要准备，并且仅在原有范围内继续制造、使用的”不视为侵犯专利权。该条被认为是我国采用专利先用权的法律依据，但如何理解“相同产品、相同方法”成为一个问题。
现举一个现实中可能发生的案例来说明“相同产品、相同方法”在先用权使用中存在的问题。甲公司独立完成A产品的研发，并已经制造或作好制造的必要准备，该A产品采用的技术特征为X、M、N'，在甲公司将其产权公开投入市场之前（说明该产品不属于现有技术），乙公司向专利局提出B产品的专利申请并获得专利授权，B产品包括的技术特征为M、X、N（N与N'是实质相同的技术特征），之后甲公司将A产品投入市场，乙公司以等同侵权为由起诉甲公司的A产品侵犯其专利权。将A产品换成A方法则变换为“相同方法”的案例，鉴于“相同产品”与“相同方法”具有相同的意义，在此仅对“相同方法”进行谈论。在上述案例中甲公司能否以先用权抗辩乙公司的侵权诉讼？如果回答是肯定的，那么如何解释“相同产品”。A产品和B产品采用不同的技术特征，很明显它们是不相同的产品。如果回答是否定的，那么就是说先用权只适用于相同侵权而不能适用于等同侵权，这就撼动了先用权存在的基础。这些问题将在下文逐步讨论。
二、相关概念介绍
（一）先用权专利先用权，是指在他人提出专利申请之前，不知道发明的内容而独立研究出与申请专利的发明同样的发明，或者以正当的方法从研究发明的人那里得知该发明的人，在国内已实施或准备实施该发明时，在他人取得专利权后，仍可在一定的范围内继续实施该发明的权利。
关于专用权的性质，存在不同的观点：一种观点认为，先用权是一种法律赋予并且可以独立存在的民事权利，是先用人可以在法律允许的范围内事实有关技术方案或者设计方案的一种权利，同时也可以用于对抗专利权。②另一种观点认为，先用权不是一种独立存在的权利，先用权实质是一种仅仅能够用于对抗专利权的抗辩权。③《最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：被诉侵权人以非法获得的技术或者设计主张先用权抗辩的，人民法院不予支持。从该条司法解释的“先用权抗辩”可看出我国最高人民法院采用了第二种观点，即认为先用权是一项抗辩权。抗辩权，是指在一方当事人行使权利时，他方当事人所提出的对抗或异议。④（二）等同侵权等同侵权，是指被控产品或者方法虽然从权利要求的字面意义上看不构成侵权，但如果该产品或者方法是“以基本相同的方式，实现基本相同的功能，产生基本上相同的效果”，也应当视为侵犯专利权的行为。
美国联邦最高法院在1950年对Graver Tank & Mfg CO. V. Linder Air Products CO.案判决中指出：必须意识到如果允许他人在稍加变动后就可以利用专利发明，那么专利保护就会变得空洞无用了，因为完全一模一样的照抄是十分少见的。如果专利权人在任何情况下都要受到权利要求内容的严格限制，那么专利权人的利益就得不到切实维护，专利制度鼓励公开发明的的就会落空。 等同原则正是顺应这样的需要而提出的，其核心在于防止他人盗用专利发明的成果。
2001年6月公布的《最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干规定》第十七条规定：专利法第五十六条第一款所称的“发明或者实用新型专利权的保护范围以其权利要求的内容为准，说明书及附图可以用于解释权利要求”，是指专利权的保护范围应以权利要求中明确记载的必要技术特征所确定的范围为准，也包括与该技术特征想等同的特征所确定的范围。
三、先用权在等同侵权中的适用
如上所述，先用权是一项抗辩权，适用该抗辩权具有一定的逻辑顺序。其中专利权人提出侵权指控是先用权抗辩的前提条件。我国《专利法》第五十九条第一款规定：“发明或者实用新型专利权的保护范围以其权利要求的内容为准，说明书及附图可以用于解释权利要求的内容。”当专利权人起诉侵权时，法院首先应确认被控侵权产品或方法是否落入专利权的保护范围，这是其判定侵权是否成立时所要解决的先决问题。因为只有确定了保护范围，才能作为侵权判定的对比依据。法院应将被控侵权产品与原告专利保护范围内的技术特征进行对比，以此判断是否构成侵权。此时“相同产品、相同方法”指的是专利产品或方法与享有先用权的产品或方法进行对比，对比的对象是技术特征。若是相同，在满足其他先用权条件的情况下，先用权抗辩成立，这也是先用权抗辩的标准情况。若不相同，则被控侵权产品没有落入专利权的保护范围，侵权自然不成立。若构成等同侵权的情况下，先用权能否抗辩等同侵权？从《专利法》第六十九条规定很难得出肯定答案。如文章开始抛出的案例：因为甲公司的A产品采用的技术特征为X、M、N'，而乙公司的专利产品B的技术特征为X、M、N，两产品采用不同的技术特征，A产品和B产品不是相同的产品，但由于N'与N的实质相同的技术特征，A产品虽不同于B产品但等同于B产品，构成等同侵权。而第六十九条规定的先用权的条件为“相同产品”，故先用权抗辩不成立。但A产品又落入了乙公司专利保护的等同范围，如果不能适用先用权抗辩，则等同侵权成立，也就是说甲公司侵犯了乙公司的专利权。这样的结论很难令人信服，无论是出于善良正常人的角度，还是设立先用权目的的角度。
从这个案例得出的结论，如果先用权人独立完成了发明创造，而专利权人恰好出于默契也采用了与先用权相同的技术特征，生产了“相同的产品”，则先用权人可以对抗专利权的侵权控诉。如果先用权人在后专利申请人未采用相同的技术特征而采用了与先用权产品等同的技术特征，两产品不是“相同的产品”而是等同的产品，先用权抗辩不成立，构成侵权。这样就增加了先用权的不确定性。而且如果先用权仅仅适用于相同侵权而不适用于等同侵权，这显然违背了先用权设立的目的。
四、造成先用权不能抗辩等同侵权的原因分析——“相同产品、相同方法”的限定
《专利法》第六十九条说述“相同产品、相同方法”是与专利产品或专利方法相对比的相同，其判断标准是技术特征。当两产品或方法不相同但等同时，此时对“相同产品、相同方法”的限定限制了先用权的适用范围，即只能适用于相同侵权。从字面上的理解很难直接得出适用等同侵权。原因在于制定《专利法》时未考虑等同侵权的情况，导致对其的限定不能适用于等同侵权的抗辩，希望立法机关在下一次修改《专利法》时予以考虑。或者在司法解释时对“相同产品、相同方法”作扩大解释，使其包括相同侵权和等同侵权。
参考其他国家关于先用权的规定。例如，《日本专利法》第79条规定：“不知与专利申请有关的发明内容而自行作出该发明，或者不知与专利申请有关的发明内容，而由发明人得知该发明，并在专利申请时已在日本国内经营实施该发明的事业者或者准备经营该事业者，在该实施或者准备实施发明及事业的目的范围内，就与该专利申请有关的专利权拥有普遍实施权。”该条款规定的是“与专利申请有关的发明内容”而不是“相同产品、相同方法”，很明显前者的范围大于后者的范围，前者包括等同的情况。《法国知识产权法法典》第L613-7条对于专用权规定为“任何人于专利申请提交日或优先权日已善意占有有关专利所保护的发明的，可以个人名义适用该发明而不问该发明的存在”。该条规定的是“有关专利所保护的发明的”，其适用范围包括专利所保护的范围，当然包括包括等同侵权的范围。
五、“原有范围”的限定
一般认为“原有范围”，是指实施行为人在申请日以前所实施的或者做好了实施准备的规模、数量或者地域范围等而言的。 2009年12月公布的《最高人民法院关于审理侵犯专利权纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十五条第三款规定：专利法第六十九条第（二）项规定的原有范围，包括专利申请日前已有的生产规模以及利用已有的生产设备或者根据已有的生产准备可以达到的生产规模。该条款是从数量或规模对专用权予以限定的，除了该限定条件以外，是否还有另外的限制性条件，例如是否还要受到“相同产品、相同方法”的限定。如果先用权人采用等同的技术特征来替代原来的技术特征而导致生产了不同的产品，而这种等同的技术特征侵犯了在后申请获得的专利权。这是否意味着仅在“相同”的范围内实施才能享有先用权？答案应该是否定的，前面已经论述过先用权适用于等同侵权的抗辩，则先用权的“原有范围”除包括“相同”的范围外还包括“等同”的范围，这样才能在逻辑上保持一致。
北安市法院 王鹤丹