国家林业局


国家林业局关于印发灌木能源林培育利用指南和无患子原料林可持续培育指南的通知

林造发〔2012〕129号


各省、自治区、直辖市林业厅（局），内蒙古、吉林、龙江、大兴安岭森工（林业）集团公司，新疆生产建设兵团林业局：
为规范灌木能源林和无患子原料林的培育利用活动，提高培育利用水平，实现可持续培育经营，我局组织有关专家编制了《灌木能源林培育利用指南》（见附件1）和《无患子原料林可持续培育指南》（见附件2），现印发给你们，请认真遵照执行。执行中有什么问题及建议，请及时反馈我局造林绿化管理司。
特此通知。

附件：1.灌木能源林培育利用指南
2.无患子原料林可持续培育指南


国家林业局文件
二〇一二年五月十四日





附件1

灌木能源林培育利用指南

第一章 总 则
第一条 灌木一般系指高3米以下，没有明显主干、呈丛生状态的木本植物。灌木大多具有生长快、萌蘖能力强等特点，是沙化土地、干瘠山地等区域重要的造林树种。灌木能源林系指以能源化利用为培育目标的灌木林，其中包括为能源化利用新营造的灌木林及现有林中划为能源林的灌木林。
第二条 为指导和规范灌木能源林的培育利用，加快国土绿化，促进生态建设和社会经济可持续发展，保障灌木能源原料可持续供应，特制定本指南。
本指南适用于指导和规范林业主管部门、林业生物质能源生产企业培育利用灌木能源林活动的全过程，也适用于评估灌木能源林培育利用参与者的活动。林场、个体农户等造林实体在开展能源林培育利用活动中参照执行。
第三条 灌木能源林培育利用应遵循的基本原则
1.遵循《能源林可持续培育指南》（林造发〔2011〕33号）确定的能源林培育的基本原则。
2.合理确定灌木能源林覆盖度原则。科学确定成林后灌木林覆盖度是沙化土地和干瘠山地灌木能源林可持续培育的基础。一般情况下，年均降水量在200～400mm的沙化土地和干瘠山地成林后灌木能源林的覆盖度控制在20%～40%。
3.重视保护水资源的原则。灌木能源林培育应主要利用当地降雨和浅层土壤水，不能对水资源造成影响。
4.科学选择造林树种原则。灌木能源林培育应以乡土树种为主，重点选择具有高生物量、高热值、抗旱、低耗水、萌蘖性强、固氮等特点的树种。鼓励引进和试种外来优良树种和品种。
5.可持续利用的原则。平茬、收集、复壮更新等利用的各个环节，均应有利于实现单位面积生物量不断增加、地力改善、群落稳定及林分质量的提高，实现可持续经营。
第四条 任何单位（企业、林业局、林场及个体等）的灌木能源林培育利用活动，均应根据省级能源林发展规划，制定培育利用实施方案，并按照培育利用实施方案开展年度作业设计。从事50亩以上灌木能源林培育利用活动单位（企业、林业局、林场及个体等）的实施方案，须报当地林业主管部门备案。

第二章 苗木培育
第五条 灌木能源林苗木的苗圃地宜选择交通方便、有灌溉条件、排水良好、土壤肥沃、无严重病虫害且靠近造林地的地方。
第六条 播种育苗的种子，应采用粒大饱满、色泽正常、无病虫感染和经过认定的种子园的种子。如无种子园，可在现有林中的优树上采收。播种育苗以春季为主，育苗时间最好1年以上。播种后应及时浇水并保湿，根据实际情况进行施肥，及时间苗、定苗，尽可能采用容器育苗。
第七条 为扦插育苗用途所建采穗圃需选用经认定的优良品种或无性系。扦插育苗主要采用硬枝或嫩枝扦插技术。硬枝穗条应采用充分木质化的枝条，一般在秋季采条、制穗，经过冬季储藏，春季扦插；嫩枝穗条应采用半木质化的枝条，夏季随采随插。育苗时间一般以半年以上为宜。扦插后及时进行灌溉保墒，苗木成活后要进行水肥、间苗和定苗等管理工作。
第八条 苗木出圃时，宜随起、随运、随栽，不能及时移栽或包装运往造林地的苗木，要临时假植。苗木运输时要特别注意保护根系，避免机械损伤。裸根苗应注意采取蘸泥浆等保护措施保持苗木根系活力。

第三章 造林地和树种选择
第九条 灌木能源林造林应选择在年降雨量200mm以上，交通方便，有利于形成适度规模经营、便于机械采收的区域。
第十条 造林地一般应选择在土层厚度20cm以上，土质疏松、石砾少、含水量较高、具有较好的排水性和透气性区域。或者通过适当的整地措施能达到这些条件地区。
第十一条 灌木能源林造林树种的选择应根据适地适树的原则，选择适合的树种、品种或无性系。但应避免集中连片、大面积营造单一树种或品种。营造引进的树种或品种前，应按有关要求做好风险评估、试种等工作。

第四章 整地
第十二条 造林地清理。一般采用块状或带状方式，并与整地同时进行。块状清理应以种植穴为中心清除四周的杂物和非培育目的植物，清理范围不小于50cm×50cm；带状清理应沿造林带清除两侧各50cm左右的杂物和非培育目的植物。清理下来的非培育目的植物应堆放在栽植穴周围。
第十三条 整地。干瘠山地可在雨季前整地，沙地可随整随造。16度以上的坡地，为防止水土流失，应采取穴状整地、鱼鳞坑整地和水平沟整地，沿水平等高线“品”字形配置。穴状整地规格长×宽一般宜采用40～60cm×40～60cm；鱼鳞坑整地规格一般为长径(横向)0.8～1.5m，短径 (纵向)0.6～1.0m；水平沟整地规格一般为1～3m×50cm、1～3m×60cm。16度以下的坡地，一般应沿等高线开展带状整地。带状整地宽度40～100cm，深30～50cm，带长根据地形确定。带之间距离按照造林密度确定。
第十四条 施底肥。应于造林前半个月进行，提倡施有机肥，一般每穴施肥量不少于2kg。鼓励实行测土施肥，也可施适量复合肥。施底肥时，底肥应与一定量的表土混合均匀，施入种植穴底部。
第十五条 基础设施。为确保灌木能源林产量，实现原料可持续供应及便于采收、运输、机械化作业等，应配套加强造林地的道路、作业道、节水灌溉等基础设施建设。

第五章 造林
第十六条 灌木能源林造林宜采用植苗造林。苗木应由最近距离的苗圃提供。出圃苗木应符合《主要造林树种苗木质量分级》（GB6000-1999）规定的I级苗苗木质量标准。土壤水分条件较好区域也可采用扦插造林或播种造林，具体技术措施可参考相关规定。
第十七条 灌木能源林造林密度应根据造林地立地条件、树种特性、经营目标等因素确定。一般情况下，在年均降水量200～400mm区域，灌木能源林造林的初植密度不大于80～330株/亩。在开展节水灌溉（如滴灌等）的造林地上，可适当提高造林密度。其中株行距或带距的确定应考虑便于机械化作业。
第十八条 可根据各地具体情况选择造林季节，一般采取春季造林，容器苗可采取雨季造林。
第十九条 根据树种和立地条件，每穴可植苗1～5株。苗木栽植应做到栽正、栽紧、不吊空、不窝根，将苗木周围的土由边缘向中心踩实。栽植后为了减少水分蒸发和防止土壤干燥，应将枯枝落叶或周围割除的杂草覆盖于栽植坑面。
第二十条 灌木能源林培育活动中，可根据立地条件特点，开展林粮间作、林林间作、林药间作等。间作方式可根据具体情况，选择带状或块状，以不发生水土流失为基本要求。
第二十一条 造林后，应对造林地实施封禁保护措施，并进行常年管护，防止栽植苗木受到人畜破坏。
第二十二条 造林后要根据《造林技术规程》（GB/T15776）有关技术要求，适时开展造林成活率检查。没有达到合格标准的造林地应及时补植。补植前应认真分析苗木死亡原因，找出改善措施后再进行。

第六章 经营管理
第二十三条 灌木能源林造林后一般需连续抚育2年，每年抚育次数、时间应根据具体情况确定。
抚育主要采取穴抚、带抚2种方式。穴抚主要以穴为中心，去除周围1m以内的杂草，同时对种植穴进行松土、培土；带抚主要应为去除带内的杂草，同时对种植穴进行松土、培土。除草、松土时要特别注意不要损伤苗木根系，并注意将割下的草覆盖在栽植坑的表面，以防止树坑内土壤水分蒸发，并增加土壤肥力。抚育深度一般10cm左右。
第二十四条 灌木能源林应在造林后1～2年幼林生长季前期进行施肥。并应根据土壤肥力状况及植株生长需求等因素确定施肥量和施肥时间。提倡开展测土配方，使用专用肥。同时注意使用符合国家相关标准化学肥料，防止污染。
第二十五条 干旱季节，有条件地区应对灌木能源林造林地进行节水灌溉。缺乏水源或没有灌水条件的地方可采取覆草或覆盖地膜的办法进行保墒。提倡利用雨洪进行灌溉。春梢停止生长后到秋梢停止生长前应注意控制造林地的水量。同时雨季要注意排除田间积水。
第二十六条 灌木能源林病虫种类因树种而异，但普遍以嫩芽、叶片、根和果实等部位最容易受到病虫侵袭，造成的危害也最大。灌木能源林病虫害防治应以预防为主，通过建立健全监测预报体系，特别是通过加强对易感部位的监测，实现早发现，早防治，具体的防治措施可参见相关技术规程。其中应重视通过采取营林措施实现病虫害防治目的。重视灌木能源林培育区域的生物多样性保护，重视维护生态平衡，促进灌木林自身抗病虫害能力的提高。
第二十七条 要重视加强灌木能源林的森林防火工作，制定护林防火公约，树立护林防火标牌，建立健全各项防火制度，强化防火意识。根据地形、地貌及林地面积，规范建设防火带等防火设施。一般防火带应设置在与林地接壤人员往来较多的路边、田边。其中沙地防火带应垂直主风方向，坡地防火带应沿山脊线，带宽均5米。每年10月下旬应去除防火带内的杂草，消除火灾隐患。
第七章 收获、更新与利用
第二十八条 灌木能源林收获。灌木能源林种植4～6年后可进行首次平茬收获，以后的平茬间隔期可为3～6年。平茬收获时间应选择在休眠期进行。为不损伤茬口影响萌蘖更新及有利于复壮更新，应采取机械作业，留茬5～15cm。灌木能源林可采取块状或带状平茬方式。地形破碎或易引起风蚀的区域可选择块状平茬，平茬和保留区域相互间隔，面积均控制在50亩以内；地形平整的区域可采用带状平茬方式，平茬带和保留带一般均不超过50m。保留区域的收获须在平茬区域得到恢复后才可进行。平茬后，应同时做好干燥、包装打捆、运输、贮藏等各环节的工作，做到丰产丰收。
第二十九条 灌木能源林更新。灌木能源林平茬后第二年春季土壤解冻时，应进行松土促进萌蘖更新。松土深度不超过5cm，松土范围可从灌丛基部到距丛1m左右（可同时进行施肥）。萌蘖密度达不到造林密度标准时，应在第二年进行补植。促萌更新的灌木林地要采取封禁保护措施，封禁期一般2～3年，封禁期禁止平茬。灌木能源林已进行多代利用或发生不可抗拒的病虫、火灾等灾害，致使林分出现高度衰退时，应进行全面更新造林，并应更换树种或品种，具体造林技术方法参见第五章。应特别注意加强对灌木林地管理，适时施肥，注意保持土壤肥力，维持地力，确保灌木林地持续的生产力。
第三十条 灌木能源林利用。灌木能源林的利用方式主要包括三类。一是通过直接燃烧或压制为成型燃料等直接燃烧利用；二是通过热化学转化法获得木炭、生物油、可燃气体等进行利用；三是通过生物化学转化法制取液体或气体燃料利用。鼓励加强对灌木能源林利用研究，不断延长产业链，提高利用成效，促进灌木能源林培育积极性不断提高。

















附件2

无患子能源林可持续培育指南

第一章 总 则
第一条 无患子（Sapindus mukorossi Gaertn.），又名木患子、肥皂树、洗手果、菩提子等，属无患子科无患子属。落叶乔木，一般树高5～10米，最高可达25米。无患子为喜光树种，耐瘠薄、适应性强，喜好偏碱性土壤。实生树5～6年进入结果期，通过嫁接结果期可提前2～3年，盛果期平均亩产可达1000公斤。无患子广泛分布于我国淮河流域以南地区，印度、泰国、美国、墨西哥及非洲部分地区也有分布。无患子的综合利用价值较高，特别是在生物能源、生物化工方面，是优良的工业原料林和造林绿化树种。
第二条 为指导和规范无患子能源林的培育，保障生物柴油原料可持续供应，兼顾生态环境建设，确保林业生物柴油产业健康发展的目的，特制定本指南。
本指南适用于指导和规范我国各级林业主管部门培育无患子能源林活动的全过程，也适用于评估无患子能源林培育参与者的相关活动。企业、林场等造林实体、个体农户的无患子培育活动应参照执行。
第三条 无患子能源林培育活动应遵循《能源林可持续培育指南》（林造发〔2011〕33号）的各项原则及要求。
第二章 前期准备
第四条 无患子能源林培育活动，应在遵循辖区社会经济发展规划基础上，纳入本地区林业发展规划，并相应开展野生无患子资源调查、保护工作。
第五条 任何单位和个人（企业、林业局、林场及个体等）的无患子能源林培育活动，均应根据本地区林业发展规划编制无患子能源林建设实施方案，并报当地林业主管部门备案。
无患子能源林建设实施方案应包括培育目标、自然社会经济状况、总体布局、营林措施、基础设施建设、森林和环境保护措施、野生动植物保护措施、综合利用措施、经济效益分析和风险评估等内容。
第六条 任何单位和个人开展无患子能源林培育活动前，均应根据无患子能源林建设实施方案开展年度施工作业设计，严格按年度施工作业设计开展活动。同时应根据实际作业情况，适时修订和优化实施方案。

第三章 苗木生产
第七条 为确保无患子能源林的品质和可持续经营利用，各地应特别重视无患子能源林良种选育工作，根据不同地区的工作基础不断优化种子资源，积极推广使用产量高、抗逆性、适应性强的品种。
第八条 为了促进无患子能源林早结实和确保产籽量，无患子能源林宜采用植苗造林。种苗繁育及经营严格实行良种生产许可证和经营许可证制度。任何单位或个人均应获得林业主管部门核发的林木种子（苗木）生产及经营许可证后，方可从事无患子能源林的种苗生产及经营。用于种苗生产的繁殖材料，必须具有植物检疫证书、质量检验合格证书和产地标签，实行定点采种或采穗，定点育苗，定单生产，定向供应，从源头上把好育苗质量关。
第九条 为满足无患子能源林基地对优良种苗的需求，各级林业主管部门要有计划地组织种苗繁育和供应。出圃造林的苗木应是根系发达、生长发育良好、植株健壮。裸根苗达到《GB6000-1999 主要造林树种苗木质量分级》规定的Ⅰ、Ⅱ级苗木标准，容器苗执行《LY1000-1991容器育苗技术》的规定。
第十条 育苗单位的育苗圃地宜选择交通方便、地势平坦、光照充足、土壤疏松肥沃、有灌溉条件并靠近造林地的地段。
第十一条 无患子育苗可分为实生育苗和无性育苗。实生育苗播种后，应及时开展施肥、灌溉、间苗、定苗以及病虫害防治等工作，确保实生苗质量；无性育苗以嫁接苗为主，嫁接时应选用1年生、苗干圆满光滑、生长健壮的实生苗作为砧木，从采穗圃母树树冠中上部选取发育健全、顶端带2个以上饱满的混合芽，无病虫害的1年生结果母枝作为接穗，一般采取劈接法嫁接。接后要加强圃地管理，及时除萌，同时注意及时开展除草、施肥、浇水等管理措施。
第十二条 苗木培育1～2年后，实生苗高度达到50cm以上，地径达到0.6cm以上；嫁接苗高度达到25cm以上，地径达到1.5cm以上，且根系完整，无病虫害的苗木，即可出圃造林。鼓励使用2年生以上的大苗上山造林。
第十三条 苗木出圃后，不宜长时间存放，应在栽植当天从苗圃运输到栽植地，随起、随运、随栽。不能及时开展造林的苗木，要实施临时假植。苗木运输时注意不要相互挤压，保护根系，防止苗木失水，特别要注意避免机械损伤。
第十四条 各育苗单位均应建立健全种苗档案，做到每一批种子、苗木和穗条的品种，母树结实情况，繁殖生产过程清楚，有据可查，有凭可依。

第四章 造 林
第十五条 造林地选择。为做到适地适树，无患子能源林造林宜选择海拔1000米以下，阳坡、半阳坡，排水良好，土层深厚，坡度≤30°的低山或丘陵区。造林地类包括荒山荒地、火烧迹地、低产果园、疏林地、采伐迹地，以及未规划的林业用地等。
第十六条 整地。整地前应进行林地清理，并应在造林前一年的9～12月份进行。林地清理时山顶应保留原生植被或栽植其它常绿树种。林地清理后，应及时整地挖穴回表土。整地方式应根据林地坡度情况确定。25°以下可进行带状或穴状整地；25°以上只能采取穴状整地（明穴），穴规格为60×50×50cm。种植点应沿等高线成“品”字型排列。
第十七条 造林时间。无患子能源林造林应在冬末春初雨后的阴天或雨天进行为宜。提倡就地育苗，就地栽植，避免长途运苗。
第十八条 造林密度。无患子能源林造林应依照立地条件，因地制宜、合理选择初植密度，一般为每亩42～100株，详见下表。
无患子能源林造林初植密度表
单位：株/亩
立地条件
造林措施 平地 山地（含坡地）
I、II级地
III、Ⅳ级地
基地
造林 使用米径≥3cm的大苗 42～50 42～60 50～70
使用地径≥2cm 的苗木 50～60 50～70 60～80
普通
造林 使用地径≥0.6cm的苗木 60～80 100以上 100以上

第十九条 施基肥。无患子能源林造林前应施足基肥，施肥时间应结合挖穴回土工序进行，并根据土壤条件确定施肥数量和种类。提倡施有机肥，每穴不少于2kg，也可施复合肥。基肥应与一定量的表土混合均匀，施入种植穴中，表面盖土，避免肥力流失。
第二十条 栽植。栽植时，如为裸根苗，应采取蘸泥浆、生根粉等措施。栽植时应做到栽正、舒根、栽紧、不吊空、不窝根，将苗木周围的土由边缘向中心踩实。栽植后为了减少水分蒸发和防止土壤干燥，应将枯枝落叶或割下周围的杂草覆盖于栽植坑面。
第二十一条 混交和间作。无患子能源林培育过程中，为保护生态环境、兼顾景观建设和提高收益，连片1000亩以上林地提倡与其它常绿树种实施块状混交，鼓励林间套种绿肥、开展林粮间作、林药间作等。
第二十二条 基础设施。为实现无患子能源林稳产高产、原料可持续供应及便于果实采摘、收获和运输，各造林单位应重视开展无患子能源林基地的基础设施建设，相应修建道路网、水利灌溉系统等。
第二十三条 补植补种。造林后应重视加强造林地管护，确保苗木成活率。对造林后没有达到合格标准的造林地应及时进行补植。补植前应认真分析苗木死亡原因，找出改善措施后再进行补植。补植可结合抚育割草等抚育措施进行，以提高施工效率。
第五章 经营管理和保护
第二十四条 抚育管理。造林后，每年均应进行1～2次除草、松土、扩穴、施肥等抚育管理措施，时间可在5～6月或8～9月。其中除草、松土应块状进行，范围控制在树冠以内；扩穴使穴面宽度扩大到80～100㎝；施肥以复合肥为主，每次每株施肥0.2㎏。为便于各类经营活动开展，提高经营管理水平和效率，可结合抚育管理进行扩带，使带面宽达到200㎝左右，并形成外高内低、前坎后沟、有利于水土保持形状。
第二十五条 定株。林木生长3年后，应视林分郁闭情况，及时去除部分生长较弱植株，以为保留树提供必需的生长空间。其中注意保留树分布均匀。
第二十六条 施肥。无患子生长过程中，应根据土壤肥力状况及植株生长需求等因素确定施肥量和施肥时间，提倡开展测土配方，使用专用肥。
第二十七条 浇水灌溉和控水。无患子大量挂果后会消耗大量水分，特别在7～9月份果实膨大和油脂转化时期，应合理增加灌溉。有水源的地方，可建设蓄水池和灌溉设施，进行引水灌溉。雨季时，要注意及时排水，以防止林地渍水致使林木叶片凋萎脱落。
第二十八条 树体管理。无患子定植后，可在距地面0.5～1.0m处定干，去除顶端优势，促进侧芽生长，使树冠扩展成伞形或开心形，以有利于今后采收果实、病虫害防治、树冠修剪等活动。具体措施可在定植后的第一年在树干20～30cm处选留3～4个生长健壮、方位均匀的侧枝培养为主枝；第二年再在每个主枝上保留2～3个健壮分枝作为副主枝；第3～4年，在继续培养正副主枝的基础上，将其生长健壮春梢培养为侧枝群，并使三者之间比例合理，均匀分布。林木结果后，应以保持树势健壮为依据，及时疏除过密枝、交叉枝、病虫枝、细弱枝、徒长枝等，保持枝条均匀健康。结果树修枝时间应在冬季无患子落叶至早春萌芽前进行，修剪强度依树龄、树体长势而定。
第二十九条 病虫害防治。无患子病虫害较少，其中重点注意天牛、尺蠖危害。一是及时剪除和处理有虫枯枝；二是保护树干，防止成虫在树干产卵。具体可采取天牛越冬前树干涂白、人工捕杀以及化学防治等方式对树干进行保护。其中树干涂白可用生石灰10份、硫磺粉1份、食盐0.2份、牛胶(预先热水融化)0.2份、水20～40份调成涂白剂，从根基至30cm以上处进行涂白；人工捕杀主要在5～7月天牛高发期时进行；化学防治方法可参考相关资料。
第三十条 防火。造林单位要重视加强无患子造林地的森林防火工作，强化防火意识，树立护林防火标牌，制定护林防火公约，建立健全各项防火制度等。同时应按照地形、地貌及林地面积，规范建设防火带等防火设施，加强对防火带管理，将各项预防措施落到实处。


浅议《物权法草案》中的预告登记制度

刘成江


　　为征求意见，目前《物权法草案》已向社会全文公布。《物权法草案》第二十一条规定了一项新的不动产登记制度，即预告登记。《物权法草案》规定：当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。预告登记是不动产登记制度中的一项重要制度，对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。
　　一、预告登记制度探究
　　（一）何为预告登记制度？
　　以我国《民法通则》、《合同法》为代表的债权形式主义的物权变动模式分析，当事人的债权合同仅引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。因为，一物数卖情况下的数个买卖合同的效力是相互独立的，均可引起债权变动，而同时存在的各个债权具有相容性、平等性，就同一标的物可设立数个债权，其间没有行使上的先后之分。此时，问题的焦点是一物数卖情况下标的物的所有权归属。而在我国债权形式主义的物权变动模式下，先取得标的物的占有或者先办理完毕登记手续的买受人取得标的物的所有权，其他买受人得向出卖人主张违约责任。例如出卖人先与买受人甲订立不动产买卖合同，出卖人收受价金后，再卖予乙，并向乙办理移转登记。在此情形，买受人甲除拥有债法上的请求权外，并无排斥第三人的权利，原则上仅能依债务不履行的规定向出卖人请求损害赔偿。此种状况，对买受人甲不利，为解决这一问题就产生了预告登记制度。所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
　　（二）预告登记制度的历史沿革及性质
　　预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记，后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，既保护物权请求权又保护债权请求权，可以有效地保护上述情形下的不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。由于本国实际情况及法律背景的不同，各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。在我国以往的民事立法中，没有设计预告登记制度，但学术界在有关外国法的译评中有零星涉及。上海市在《上海市房地产登记条例》中专设第五章规定了预告登记制度，此可谓预告登记制度的在立法中的最先显现。
　　二、我国建立预告登记制度的必要性分析
　　2002年7月29日，最高人民法院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，结合此后于2003年4月28日最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，不难发现其中有矛盾和不尽完善之处：
　　（一）《批复》第2条以消费者交付购买商品房全部或大部分款项作为对抗承包人优先受偿权的条件，有违民法的基本原理。交付价款是一个债的履行行为，不具有将买受人的权利对外公示的效力，所以不具有物权的绝对排他性，以此作为对抗法定优先权的条件，没有法律依据。同时，从民事诉讼证据角度而言，由于不对外公示，如何认定消费者已交付购买商品房全部或大部分款项的事实，在诉讼和执行程序中也较为棘手，如法院在执行程序中对案外人提出的执行异议审查。预告登记使买受人的请求权得以对外公示，从而使请求权具有了物权的排他效力，当事人易于举世证，亦便于法院审理、执行程序中认定相关事实。
　　（二）《批复》与《解释》确定的权利优先顺序不同。《解释》第8条规定，在商品房买卖合同成立以后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任。这条规定说明，房屋买受人对未来房屋产权转移的期待权是不能对抗抵押权的，只能行使债权请求权来获得救济，而《批复》却规定效力先后顺序是：买受人权利、建筑工程款优先受偿权、抵押权，交付购买商品房全部或大部分款项后，房屋买受人的权利优先于工程价款优先受偿权。 适用不同的司法解释，将导致不同的判决结果。
　　综上所述，我国现行法律对不动产交易买受人一方的权利保护仍然不完善，应该借鉴德国等大陆法系国家的做法，系统地建立起不动产预告登记制度，通过特殊的债权物权化的方式，让债权请求权人的正当利益得到法律的保护机制，对于规范不动产交易市场具有现实意义。不动产预告登记制度是协调物权与债权的利益平衡机制，是民法之诚实信用原则和禁止权利滥用原则的体现。按照一物一权主义，在同一物上不能同时并存两个或两个以上相互冲突的物权，但为创设数个物权进行的原因行为却极有可能并存，我国现实生活中大量出现的不动产一物二卖，甚至是一物数卖的情形便是典型。一物二卖中两个合同均应认定已成立，如果在先的买受人未办理物权登记，享有的是债权请求权；在后的买受人反而办理了不动产产权过户登记，享有的是现实的所有权，作为在先的买受人无法主张现实的房屋交付请求权（涉及善意第三人的保护问题），仅可依合同请求出卖方承担违约责任。
　　正是看到了这种制度对于规范房地产市场的重大意义，中国社会科学院法学研究所、中国人民大学民商事法律科学研究中心分别起草的《中国物权法草案建议稿》和全国人大法工委在二种草案基础上形成的《中华人民共和国物权法（征求意见稿）》在不动产登记章节中均有预告登记制度的规定。
　　三、我国商品房预售登记与预告登记辨析
　　《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。那么，商品房预售中，预售合同登记备案究竟起到什么作用，没有到房地产管理部门办理预售合同登记备案，将会产生何种法律效果？
　　四、建立我国预告登记制度的构想
　　（一）关于预告登记的适用范围
　　由于物权变动模式存在的差异，在日本，物权变动采取债权意思主义，不动产物权变动没有登记的，只是不能对抗第三人，在当事人之间，则已经发生物权变动。因此，除日本的预告登记适用于保全物权和保全债权的请求权外，德国、瑞士及我国台湾地区的预告登记只适用于保全债权的请求权。在我国，尽管理论上存在争论，但是都不主张在物权变动模式上采取单纯的意思主义，因此，只能物权变动的请求权进行预告登记，不包括对保全物权进行预告登记。
　　中国人民大学民商事法律科学研究中心《物权法专家建议稿》第31条规定：“当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。房屋所有人违反房屋预售登记的内容作出的处分房屋权利的行为无效。房屋预售登记内容与现房登记内容不符的，以现房登记的内容为准。”可见，将预告登记的范围仅限于房屋预售，没有将预告登记制度应用于其他不动产。
　　（二）关于预告登记的效力
　　借鉴国外的经验和学者的意见，在立法中应当规定如下的预告登记的效力：
　　1、债权保全效力。合同债权本身不具有对抗第三人的效力，但预告登记使债权通过登记的方式记载下来并予以公示，这样, 预告登记义务人对于不动产权利的处分在妨害预告登记请求权范围内，处分行为不发生效力，从而使债权的请求权得以保全。
　　2、顺位保证效力。为了防止未来可能发生的在同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，预告登记能将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期确定。
　　3、破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，而且可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，从而保证请求权得到实现。预告登记的权利已经物权化，是具有了物权效力的请求权，因此应享有优先于一般债权的效力。故破产保护效力也应是预告登记排他性的内在要求。
　　（三）预告登记效力的独立性与相对性
　　预告登记本身不影响物权变动原因行为的效力。根据我国现在的物权法理论，任何因民事法律行为发生的物权变动，都存在着这两个不同的法律事实：当事人之间所订立的债权法上的合同被称为原因性的事实，即物权变动的原因行为，引起债权的产生；而物权变动的事实被称为结果性事实，即不动产登记和动产的占有交付所表现的事实，引起物权变动。不动产的预告登记，只是赋予将来变动不动产物权的请求权以排他性的效力，该登记进行与否，登记是否合乎法律规定，不能成为影响当事人间为设立该项物权变动所为的合同行为的效力。
　　不动产的预告登记虽能对其后发生的、与登记请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排他的效力，但这种效力不是绝对的。1、预告登记具有从属性，应以不动产变动请求权的有效为前提。2、预告登记具有临时性。虽然预告登记可使所登记的请求权获得保护，但预告登记本身并不能替代现正式的物权变动登记，因此在合同约定的条件成就、期限到来或者其他物权变动的条件具备时，当事人应办理正式的物权变动登记。如果请求权人届时不积极行使物权变动的请求权损害到第三人的利益时，利害关系人可主张涂销该预告登记。


北安市人民法院 刘成江