借名买房双方反目 经适房案件审理陷入两难
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北京市昌平区人民法院回龙观法庭近日的一项调研显示：仅该法庭受理的涉及经济适用房“借名买房”、“黑白合同”引发的纠纷，就占到了该庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规的强制性规定，使该类案件在审理中出现如果严格按照《合同法》判决，到建委无法过户，案件难以执行，而按照《经济适用房管理办法》判决，又有悖于《合同法》和诚信原则的两难境地。
据回龙观法庭的法官介绍，回龙观法庭管辖的回龙观和天通苑地区，是全国最大的经济适用房项目地区，随着近年来房价的急剧攀升，钻法律、政策漏洞买卖经济适用房的当事人不在少数，此类案件有增多之势。据介绍，违反政策进行经济适用房买卖主要有以下两种现象：一种是“借名买房”，另一种是“黑白合同”纠纷。据悉，2009年回龙观法庭共受理房屋买卖纠纷案件190余件，上述两类案件约占案件总数的近一成。
借名买房
■实际出资人和名义买房人
产生纠纷一般有两种类型
据介绍，“借名买房”即指不符合经济适用房购买资格的人以具有购买资格的人的名义购买经济适用房。房产证上的所有权人系名义上的购买人，而实际出资的则是另外的人。
从回龙观法庭受理的此类案件来看，“借名买房”的当事人双方在购房前都会私下签订一个协议，对“借名”行为做出约定：1.双方明确约定一方将自己所有的购买经济适用房的房号转让他方；2.双方不明确约定买卖房号，仅签订协议约定，房屋购买后有关房屋的所有权利归属于实际出资人一方，名义买房人要无条件协助实际出资人办理相关手续；3.名义买房人在购买经济适用房之后即与实际出资人签订房屋买卖合同，约定将该套房屋出卖给实际出资人，待政策允许后再办理产权过户手续。
双方产生纠纷一般有以下两种类型：第一种是名义买房人想实际占有房屋，起诉实际出资人腾房；第二种是实际出资人起诉名义买房人，要求将房屋过户到自己名下。
■尴尬的判决：
实际出资人享有长期居住权
该法庭的法官告诉记者，双方签订的“借名买房”协议，使不具备购买经适房资格的人借用他人名义购买到了经济适用房，按照《经济适用房管理办法》，应属于无效协议，但是按照《合同法》的规定，也同样出现了该《管理办法》是否具有法律、行政法规的法律效力问题。
据法官们介绍，对“借名买房”案件，该法庭一般以房屋所有权证上登记的名字认定房屋的所有权人。实际出资人想要回出资，首先必须提供充足的证据。即便能够证明其是房屋的实际购买人，其要求退还的房款也不是按现在的市场价退还，而是按当初买房时的价钱退还。
法院同时考虑到，这样判决对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之出借身份一方会获取房屋涨价带来的巨大经济利益。鉴于此，若实际出资人能够证明双方存在“借名买房”的关系，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决也让法院颇为尴尬，因有房屋所有权的人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。
黑白合同
■经济适用房涨价
买卖双方“翻脸”
另一种情况是经济适用房买卖的“黑白合同”纠纷。根据相关规定，购买经济适用房的家庭未住满五年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。
而经济适用房的“黑白合同”则是指，在对购买时间不满五年、不满足上市交易条件的经济适用房进行交易时，房屋买卖双方在合同中约定以经济适用房当时的购买原价进行交易，而在合同附件或另一份合同中将购房总价款分为两个部分，即购房款和装修装饰设备补偿款，前者是经济适用房当时的购买价，后者是现时商品房价格与经济适用房价格之差价。
该类合同表面上是按照原价转让经济适用房，而实质上买卖双方又同时约定过高的装修装饰设备补偿款，确保卖方从中赚取差价。涉案合同表面上符合经济适用房转让的形式，实质上为商品房买卖合同。因以商品房价格出卖经济适用房存在着极大的利益驱动，“黑白合同”的现象便应运而生。
在未住满五年，不允许按市场价格出售的经适房的买卖交易中，买卖双方经常会因为出现纠纷而告上法庭。比如有卖家与买家在签订了“黑白合同”后，因为房屋升值而毁约的现象。
■“黑白合同”是否有效
法院存在两种观点
记者采访中了解到，目前法院对经济适用房“黑白合同”是否无效存在两种观点。一种观点认为该类合同无效。因“黑白合同”实质上违反了经济适用房上市交易条件的政策规定，侵害了国家利益，符合合同无效的条件。另一种观点则认为合同并非无效。因《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于经济适用房上市交易的相关规定(即目前适用的《北京市经济适用房管理办法》) 不仅不属于法律，亦不属于法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。因两种观点均具有一定的合理性，导致法院在裁判此类案件时陷入了困境。
专家观点
经适房相关政策应当立法
昨天，市一中院的丁法官在接受记者采访时表示，涉及经济适用房“借名买房”和“黑白合同”案件存在法律盲点的问题，去年市一中院曾主持所辖基层法院确定了审理原则，即原则上按照《北京市经济适用房管理办法》认定合同无效。
丁法官认为，要从根本上解决上述问题，建议立法部门或国务院颁布经济适用房管理的相关法律或行政法规，将经济适用房的相关政策以法律法规的形式加以体现。
案例
借名买房双方反目 老夫妇面临无家可归
在昨天的采访中，回龙观法庭的法官给记者讲了这样一个案子：一对黑龙江的老夫妇把老家的房子卖掉，到北京投奔儿子。因为当时儿子没有北京户口，没有资格购买经济适用房，而商品房太贵又买不起，所以儿子当时借用了儿媳哥哥的名字购买了一套天通苑的经济适用房，双方签订了一份“借名购房协议”，约定由老两口的儿子出全款购买该房屋，媳妇的哥哥协助办理产权过户手续。老两口来北京后一直在该房子里居住。但是现在儿子离婚了，原大舅子起诉到法院，要求确认该房屋的所有权，让老夫妇和其儿子腾房。
老两口哭着在法庭上说：“我们在房子里住了快10年了，东北老家的房子也卖掉了，现在让我们腾房，不是把我们往死里逼吗？”
房主卖房后反悔 不认“黑白合同”
回龙观法庭审理了这样一起经济适用房买卖纠纷案：家住回龙观小区的张先生起诉岳女士，理由是双方签订的“经济适用房买卖协议”违反了“获得产权未满五年不得上市出售”的规定，请求法院判决双方合同无效。
张某在起诉中说：2009年4月21日，岳女士委托中介公司与他签订二手房买卖合同。合同约定：张某将其所有的天通苑的房屋出卖给岳女士，其中房屋成交价格为61.3万元，附属设施设备、装饰装修补偿款为53.7万元，共计115万元（双方一般在合同中只约定了购房价，装饰装修补偿款也即商品房与经适房的差价是在合同附件中约定的，故构成黑白合同）。后经其向昌平区建委咨询得知，其出售的经济适用房是2005年4月12日取得的产权，到签署卖房合同时未满五年不得上市，所以请求确认合同无效。
而此案的被告岳女士却说，双方签订二手房买卖合同后，其已经向张某支付了全部房款，双方还私下签订了补充协议，即上述房屋产权满五年后，由张某协助办理过户手续。岳女士认为，张某完全是看到房价上涨后，以“未满五年不得上市”的借口反悔卖房，而想获取更大的经济利益。张某的行为违反了诚信原则，法院不应支持。
关于进一步加强车辆公告管理和注册登记有关事项的通知
国家经贸委 公安部
国家经济贸易委员会
文件
公 安 部
国经贸产业[2002]768?
关于进一步加强车辆公告管理和注册登记有关事项的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委（经委）、公安厅（局）：
为加强机动车安全管理，严格执行车辆“生产准入”和“行驶准入”制度，进一步规范《车辆生产企业及产品公告》（以下简称《公告》）管理和机动车注册登记管理，深化车辆产品管理体制改革，现将有关事项通知如下：
一、《公告》管理的范围
国家经贸委实施《公告》管理的车辆产品包括：在我国境内生产、销售并在道路上行驶的民用汽车产品及相应底盘、农用运输车、半挂车和摩托车产品。无轨电车、轮式工程机械车（含装载机、挖掘机等）、拖拉机、全挂车等不实行《公告》管理。
《公告》包括文本和光盘两部分，文本主要表述新产品批准（含产品扩展）、勘误更改和撤销等内容；光盘由本批新增产品数据库和历批汇总产品数据库两部分构成，记录产品的技术参数及产品照片等内容。文本和光盘配合使用。
公安交通管理部门要严格依据最新一批《公告》文本和配套光盘的汇总产品数据库办理车辆注册登记。在用车辆在办理过户、转出和转入登记时，要依据车辆在注册登记时发布的《公告》文本和配套光盘中的汇总产品数据库办理有关手续。未登《公告》的车辆产品或与《公告》公布的参数不符的车辆产品不得办理注册登记。不实行《公告》管理的车辆产品，公安交通管理部门依据生产企业提供的整车出厂合格证办理注册登记。
二、增加和调整强制性检验项目
（一）自2002年11月1日起，汽车生产企业申报《公告》的车型（包括改进型、扩展等，下同）必须符合《汽车和挂车侧面防护要求》（GB11567.1-2001）、《汽车和挂车后下部防护要求》（GB11567.2-2001）、《汽车燃油箱安全性能要求和试验方法》（GB18296-2001）等3项国家标准的要求，并提供国家经贸委授权的检测机构（以下简称授权检测机构）出具的试验报告。
产品已列入《公告》的企业，自本通知发出之日起，要尽快使出厂产品符合上述3项国家标准的要求，并向国家经贸委报送由授权检验机构出具的试验报告。产品外型发生明显变化时，需提供有关照片。自2003年3月1日起，已列入《公告》的产品仍未安装符合上述标准的防护装置和燃油箱的，国家经贸委将在《公告》中予以撤销。
（二）自2003年1月1日起，装备驻车灯的车型申报《公告》时必须符合《汽车驻车灯配光性能》（GB18409-2001）要求，并提供由授权检测机构出具的试验报告。
（三）自2003年3月1日起，汽车企业申报《公告》的车型必须符合《用于保护车载接收机的无线电骚扰特性的限值及测量方法》（GB18655-2002）要求，并提供由授权检测机构出具的试验报告。
（四）自2003年1月1日起，汽车企业停止生产不符合《关于正面碰撞乘员保护的设计规则》（CMVDR 294）要求的微型客车产品，其库存产品最多允许继续销售6个月。自2003年7月1日起，不符合上述设计规则的微型客车产品，国家经贸委将在《公告》中予以撤销。
（五）自2003年1月1日起，摩托车企业申报《公告》的车型必须符合《机动车用喇叭的性能要求及试验方法》（GB15742-2001）、《两轮摩托车及轻便摩托车照明和光信号装置的安装规定》（GB18100-2000）、《轻便摩托车噪声限值及测试方法》（GB16169-2000）或《摩托车噪声限值及测试方法》（GB4569-2000）、《摩托车排气污染物限值及测试方法》（GB14622-2000）或《轻便摩托车排气污染物限值及测试方法》（GB18176-2000）、《摩托车光信号装置配光性能》（GB17510-1998）、《机动车回复反射器》（GB11564-1998）、《摩托车白炽丝光源前照灯配光性能》（GB5948-1998）、《车辆、机动船和由火花点火发动机驱动的装置的无线电骚扰特性的限值及测量方法》（GB14023-2000）要求，并提供由授权检测机构出具的试验报告。
产品已列入《公告》的企业，自本通知发出之日起，要尽快使出厂产品符合上述10项国家标准的要求，并向国家经贸委报送由授权检验机构出具的试验报告。产品外型发生明显变化时，需提供有关照片。自2004年1月1日起，已列入《公告》的产品仍未符合上述标准的，国家经贸委将在《公告》中予以撤销。
三、《公告》管理的补充规定及要求
（一）汽车的整车与底盘实行区别管理。
自2002年11月1日起，对汽车整车与底盘产品实行区别管理，整车生产企业申报汽车新产品时应分别申报。已列入《公告》的汽车底盘产品，其生产企业应将底盘与整车的有关数据进行核实，重新填报底盘的全部数据，并在2002年11月15日前向国家经贸委重新申报。申报电子软件请从国家经贸委网站（www.setc.gov.cn）下载。
（二）改装车产品的申报。
自2003年1月1日起，采用整车生产企业底盘的改装车产品，申报时，底盘部分只填写国内底盘生产企业名称、底盘型号及类别。改装部分的填报项目按国家经贸委网站提供的电子软件申报。采用进口底盘的改装车产品，仍按原规定执行。
（三）车辆识别代号（VIN）的管理。
国家经贸委负责对车辆产品实施车辆识别代号（Vehicle Identification Number，以下简称VIN）管理。
VIN由三部分构成，具体是：世界制造厂识别代号（World Manufacturer Identifier，以下简称WMI）；车辆说明部分（Vehicle Descriptor Section，简称VDS）；车辆指示部分（Vehicle Indicator Section，简称VIS）。
实施《公告》管理的车辆产品的生产企业应申请办理WMI。车辆生产企业申报WMI必须经国家经贸委许可后方可使用，否则，国家经贸委将暂停受理其新产品申报，并撤销其《公告》的产品资格。
汽车整车、汽车底盘、半挂车、摩托车产品实施VIN管理，生产企业应向国家经贸委提出申请，经批准备案后方可使用。
采用汽车整车产品或底盘改装的产品，应在改装车产品的规定部件或产品标牌上完整保留汽车整车产品或底盘的VIN。
按照VIN规则，可以允许同一型号产品的轴距、发动机排量、外廓尺寸、质量等参数在一定区间内变化。企业在申报《公告》时，上述参数可填报区间内多个值。
有关VIN管理具体细则另行制定。
（四）关于选装件的规定。
允许同一型号的产品在一定范围内选装不同的零部件。首次申报《公告》的产品应在申报材料的选装栏中填报选装清单，续报选装内容的产品应按照《公告》扩展的方式进行申报。采用选装件后对车辆产品的强制性检验项目有影响的，要补做有关项目的检验，产品外型发生明显变化时，需提供有关照片。采用选装件后，超过车辆产品质量参数公差允许范围的，要注明选装件的重量等参数。
经公安交通管理部门审核，车辆产品的实际状况符合《公告》光盘所列选装件清单和同一型号说明的，方可办理注册登记。
（五）启用《机动车注册登记技术参数表》。
为确保车辆产品办理注册登记时具有唯一性，从2003年1月1日起，车辆制造企业（包括汽车和改装车企业，不包括农用运输车、摩托车生产企业）在车辆产品出厂时应随车配发《机动车注册登记技术参数表》（以下简称《技术参数表》，由生产企业自行印制，国际标准A4纸尺寸）。采用汽车生产企业生产的底盘的改装车产品，应随车配发底盘和改装车产品的《技术参数表》。表中参数应据实填写（不允许填写区间值或涂改）。公安交通管理部门办理车辆注册登记时，应将《技术参数表》的参数与《公告》提供的产品参数进行对照，符合《公告》中区间参数范围的予以办理注册登记。《技术参数表》存入机动车档案。
（六）具有牵引功能的车辆产品。
企业在申报具有牵引功能的载货汽车、半挂牵引车产品时，应填报准牵引总质量。列车的比功率应满足《机动车运行安全技术条件》（GB7258-1997，以下简称GB7258-1997国家标准）中第3.6条的要求。若申报时未填报准牵引总质量，则视为该车型不具备牵引功能。已列入《公告》具有牵引功能、但未报牵引参数的有关车型应在2003年1月1日前补报准牵引总质量和列车的比功率等参数，否则视该车型不具备牵引功能。对在用的具有牵引功能的载货汽车、半挂牵引车，公安交通管理部门要依据GB7258-1997国家标准重新核定。
（七）外廓尺寸超长、超宽、超高车辆的规定。
为确保道路运输安全，允许使用的外廓尺寸超长超宽超高的车辆只限于：运输不可拆解物体的低平板半挂车；不以运输为目的的特殊作业车；不在道路上行驶的矿用自卸车；运输超大型集装箱的骨架式集装箱半挂车。除上述车辆外，其他车辆的外廓尺寸（含半挂车与牵引车构成列车状态时的总长）一律不允许超长、超宽、超高。外廓尺寸超过GB7258-1997国家标准规定的，公安交通管理部门一律不予办理注册登记。对已列入《公告》不符合上述规定的车辆产品，国家经贸委将在《公告》中予以撤销。超长、超宽、超高的在用车辆，要按照GB7258-1997国家标准有关车辆外廓尺寸的规定进行改造，并经公安交通管理部门重新核定后方可继续使用。
（八）车辆产品尺寸及质量参数公差允许范围。
1．汽车和农用运输车产品。
尺寸参数包括外廓尺寸、货厢内部尺寸、轴距、轮距、前悬/后悬。其公差允许范围分别是：汽车产品（包括M类、N类和O类）为±1%，农用运输车产品为±3%。
质量参数包括整备质量、额定载质量、总质量。其公差允许范围分别是：汽车产品（包括M类、N类和O类）为±3%，农用运输车产品为±5%。
2．摩托车产品。
外廓尺寸、轴距、轮距的公差允许范围为±3%。整备质量的公差允许范围为±10千克。
四、关于“大吨小标”车辆
严禁车辆生产企业生产销售“大吨小标”等违规车辆。对违规生产的车辆，公安交通管理部门一律不准办理注册登记，违规生产企业要承担相应的法律责任并负责收回违规产品。
检测机构要根据国家经贸委、公安部《关于在生产和使用环节治理整顿载货类汽车产品的通知》（国经贸产业〔2001〕808号，以下简称《通知》）的有关规定对载货类车辆产品的载质量利用系数、罐式汽车总容量、准牵引总质量、货箱栏板高度等技术参数进行核查。自卸汽车和具有自卸功能的半挂车的货箱栏板高度限值，按照《通知》中关于整顿载货类汽车产品有关限值的要求进行核查。以上核查内容由授权检测机构出具报告。
公安交通管理部门在办理车辆注册登记时，要根据《通知》的有关规定及上述要求，对上述限值进行核定。不符合《通知》有关规定的车辆产品，不予办理注册登记。
国家经贸委对“大吨小标”等违规产品，将在《公告》中予以撤销。
对在用的“大吨小标”违规车辆，公安交通管理部门可依据《公告》中“库存车产品公告”的有关参数重新核定，未经核定的不予办理车辆定期检验手续。
五、其他事项
（一）经查实有违规行为的企业申报新产品时，国家经贸委将在国家经贸委网站上对该企业申报的产品公示2个月，无异议后再予办理有关手续。
（二）企业要不断提高申报《公告》的工作水平，尽量减少各工作环节的失误。今后由于企业自身工作失误而要求办理产品更正的，国家经贸委将在《公告》公布满3个月后再予受理。
（三）自2002年12月31日起，废止原国家机械局发布的《2000年全国汽车、民用改装车和摩托车生产企业及产品目录（总目录）》、《2000年全国汽车、民用改装车和摩托车生产企业及产品目录（补充第一期）》、《2000年全国汽车、民用改装车和摩托车生产企业及产品目录（补充第二期）》和《2000年农用运输车生产企业及其产品目录》（以下统称《目录》）中汽车、民用改装车和农用运输车产品型号。
自2003年6月30日起，废止《目录》中摩托车产品型号。
《目录》废止前，公安交通管理部门依据《公告》及《目录》办理国内制造车辆产品注册登记手续；《目录》废止后，未列入国家经贸委《公告》的车辆生产企业的生产资格同时取消，公安交通管理部门依据《公告》办理国内制造车辆产品注册登记手续。
（四）为提高申报、审查《公告》的工作效率，《车辆企业及产品申报系统》将不断进行改进。请各车辆生产企业关注国家经贸委网站提供的有关信息。
请各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团经贸委（经委）、公安厅（局）及时将本通知精神传达到有关车辆生产企业和各级公安交通管理部门，并将执行中出现的有关问题及时报送国家经贸委和公安部。
附件：一、选装件范围
二、机动车注册登记技术参数表（格式样本）
国家经济贸易委员会
公 安 部
二ＯＯ二年十月十八日
附件一：
选装件范围
同一型号的产品在一定范围内允许选装不同的零部件，其选装件的范围举例如下：
1．汽车产品。
车门和车窗的结构及数量变化（如后双开门、单侧或双侧开门、推拉式或整体式侧窗、顶窗等）；灯具、后视镜的型式变化；顶置空调；为专门用途的车外显示器（如专用车顶灯、公共汽车路线指示器等）；保险杠变化；顶置行李架；车后行李梯；车顶导流罩；货箱或罐体下面的工具箱；外背负式备胎；车外装饰件的改变（如贴花、车身图形及文字、标记、轮眉、散热器面罩款式、扰流板）等。
厢式车辆在厢体结构不变、总质量相近的情况下，其冷藏或保温装置的专用设施或选用材料（如铝板、铁板、玻璃钢板、不锈钢板等）的变化。
在同一型号的定型二类汽车底盘上改装的自卸汽车,无论其货箱的形状、车箱的倾斜方式、倾斜机构举升等结构形式如何变动，企业可只申报一个产品型号，其他作为选装件填报。
2．摩托车产品。
整车颜色、贴花（式样、颜色、位置）；轮辋型式；起动方式；整体或分体座垫；两侧护板；靠背变化；加装导流罩或改变导流罩形状；加装挡风板；保险杠；货筐、前（后）货架、后行李箱。增加制动方式和制动操纵方式；增加同型式发动机；增加不同型式的后视镜、前照灯等。
附件二：
机动车注册登记技术参数表（格式样本）
1.制造厂名称(产品合格章)
2.车辆类型
3.车辆品牌
4.车辆型号
5.底盘型号
6.车身颜色
7.发动机号
8.车辆识别代号(VIN)或条码
9.发动机型号
10.燃料种类
11.排放标准
12.排量/功率
(ml/kW)
13.转向形式
14.轮距(前/后)(mm)
15.轮胎数
16.轮胎规格
17.钢板弹簧片数(片)
18.轴距(mm)
19.轴数
20.外廓尺寸(长×宽×高)(mm)
21.货厢内部尺寸(长×宽×高)(mm)
22.总质量(kg)
23.额定载质量(kg)
24.载质量利用系数
25.准牵引总质量(kg)◆
26.额定载客(人)
27.半挂车鞍座最大允许总质量(kg)▲
28.驾驶室准乘人数(人)
29.车辆出厂日期
30.二维条形码(在相关标准发布后执行)
备注
填表说明：
1.汽车产品应根据出厂时车辆的具体情况，具实填写14、18、20、.21各项内容，不允许填写区间值。
2.民用改装车产品不填表中9～19项，其余要求同汽车产品。
3.半挂车产品不填5、7、9～13项，其余要求同汽车产品。
4.◆当车辆具有牵引功能时填写。
5.▲牵引车及半挂车产品填写。
6.采用选装件时，应在“备注”中注明。