开发商在建工程停工,购房者如何维权?/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 16:47:01   浏览:8169   来源:法律资料网
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陈召利律师应邀做客无锡HOUSE365《地产1+1》栏目

——开发商在建工程停工,购房者如何维权?

据部分嘉友梅里香舍业主反映: 嘉友梅里香舍停工了!起因在于开发商长期拖欠工程款,导致施工方无法支付工人工资及材料款,在消极怠工3个月后,施工方终于采取了彻底停工的措施。工程复工遥遥无期,明年按期交房希望渺茫,嘉友梅里香舍业主如何有效维护自身权利?
2008年10月18日下午2点,江苏云崖律师事务所陈召利律师应邀做客无锡365房地产家居网《地产1+1》栏目,现场解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及业主的维权途经。【网页链接:http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房买卖的法律关系中,开发商的主要义务在于给付结果(即开发商交付合格的商品房),而非给付行为(即开发商建造商品房的过程)。因此,无论开发商在建设商品房过程中是否存在停工等情形,只要开发商能够在合同约定的履行期限届满前能履行交房义务,即不存在违约,除非双方当事人在商品房买卖合同中明确约定工程进度。
那么,这是否意味着,在交房前开发商无论存在任何行为,购房者均无法主张权利呢?答案当然是否定的。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,当事人可以解除合同。对于这种违约情形,我们称之为“预期违约”。不过,对于预期违约,最大的障碍在于举证。
实际上,开发商在建工程停工只是一种表象,问题在于能否据此表象判定开发商无法履行交房义务,即存在预期违约情形。根据《商品房预售合同》的约定,开发商应于2009年5月底履行交房义务。也就是距离交房时间尚有长达七个多月的时间,如果希望以开发商存在短期的停工行为来证明开发商无法履行交房义务,在法律上恐怕很难获得支持。
此外,购房者担心的是,万一开发商开发的楼盘成为烂尾楼,他们已付的购房款能否得到返还?关于这个问题,《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)有明确规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。也就是说,购房者的房款返还请求权是第一顺位的,可以得到优先返还。至于购房者能够获得全额返还,则视开发商的资产状况而定。
虽然该事件目前来说希望通过法律途径解决存在一定的难度,但是这也给开发商和购房者敲醒了警钟。在目前宏观经济环境相对严峻、房地产市场不景气的情况下,购房者如何选择可以信赖的开发商,开发商如何避免引起购房者的不信任甚至恐慌,均是不可小觑的课题。

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国务院办公厅转发国务院纠正行业不正之风办公室关于2009年纠风工作实施意见的通知

国务院办公厅


国务院办公厅转发国务院纠正行业不正之风办公室关于2009年纠风工作实施意见的通知

国办发〔2009〕31号


各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

  国务院纠正行业不正之风办公室《关于2009年纠风工作的实施意见》已经国务院同意,现转发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。

                       国务院办公厅
                     二○○九年三月二十七日

关于2009年纠风工作的实施意见

国务院纠正行业不正之风办公室

  为贯彻落实第十七届中央纪委第三次全会和国务院第二次廉政工作会议关于纠风工作的部署和要求,现提出2009年纠风工作实施意见。

  一、总体要求

  2009年的纠风工作,要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,围绕保增长、保民生、保稳定这条主线,坚持标本兼治、纠建并举、突出重点、统筹推进,坚决纠正损害群众利益的不正之风,为落实中央扩大内需、促进经济平稳较快发展政策措施提供坚强保证。

  二、主要任务

  (一)落实强农惠农政策,坚决纠正损害农民利益的突出问题。

  督促各地严格落实中央强农惠农政策,进一步完善补贴资金发放办法,严肃查处截留、挪用、克扣强农惠农补贴资金和乱收费、乱罚款、乱摊派等违法违纪行为;切实保障农民土地承包经营权益,坚决纠正和查处农村土地承包、流转、征收中的违法违纪行为;加强涉农价格和收费监督检查,巩固清理整顿成果,防止出现反弹。做好“家电下乡”、“农机下乡”、“汽车、摩托车下乡”工作,督促用好中央财政补助资金,确保农民得到实惠。做好农资打假工作,严肃查处制售假劣农资行为,对区域性制假、售假及造成农民减产绝收、影响人畜安全等问题实行行政问责。维护农民工合法权益,加强对农民工培训经费的监管,依法保障返乡农民工土地承包权益。

  (二)落实监管责任,确保食品药品安全。

  督促地方各级政府和有关部门依照《中华人民共和国食品安全法》、《中华人民共和国药品管理法》明确分工,落实监管责任,逐步建立健全食品药品安全责任体系和预警、处置体系,加强对食品药品全过程的监管;强化行政监督和技术监督,完善食品药品质量管理规范,实行严格的市场准入制度和产品质量追溯制度、召回制度,严把产品质量关,防范安全风险;深入开展食品药品安全专项整治,严厉打击制售假冒伪劣食品药品行为,严肃查处食品药品安全事故,切实保障人民群众生命健康安全。

  (三)推行药品集中采购,进一步纠正医药购销和医疗服务中的不正之风。

  继续推行以政府为主导、以省(区、市)为单位的网上药品集中采购办法,积极推进医疗器械集中采购,加强对集中采购全过程的监督。推进建立国家基本药物制度,基本药物实行集中采购和统一配送,政府举办的基层卫生机构按购进价格实行零差率销售。加强对新型农村合作医疗资金和城镇职工医保资金、城镇居民医保资金的监管,确保资金安全,提高资金使用效率;规范诊疗服务行为,在保证质量和安全的前提下,推行辅助检查结果互认和单病种限价措施;加强医药价格监管,坚决纠正和制止各种乱加价、乱收费行为;加强医德医风建设,制定医疗卫生系统违法违纪行为处分规定。严厉打击虚假违法医药广告,严肃查处医药购销和医疗服务中的各种违法违纪案件。

  (四)完善义务教育经费保障机制,继续治理教育乱收费。

  督促地方各级政府和有关部门切实履行投入和监管责任,完善教育经费拨付、学校经费收入和使用情况的经常性审计监督制度,确保国家免费义务教育各项措施落实。积极推动区域内义务教育均衡发展,认真解决义务教育阶段择校问题,切实维护群众公平受教育的权利。规范学校办学收费行为,严肃查处违规设立收费项目或提高收费标准、以合作办学或改制为名乱收费高收费、统一征订教辅材料、开办有偿补习班、义务教育阶段学校收取与入学挂钩的赞助费、公办普通高中招收择校生违反“三限”(限分数、限人数、限钱数)政策等问题。

  (五)建立健全长效机制,继续加强对社保基金、住房公积金和扶贫、救灾专项资金的监管。

  加强社保基金监管。对基金管理、运行中的风险隐患进行全面排查和防范,抓好重点抽查和督察,严肃查处贪污、截留、挤占、挪用、骗取社保基金等违法违纪行为。

  加强住房公积金监管。完善公积金管理机构内控机制,实现对大额资金的实时监控;加大对各类违规资金的清理回收力度,坚决纠正和查处挤占、截留、挪用住房公积金等违法违纪问题;扩大住房公积金制度覆盖面,提高使用效率,充分发挥住房公积金在住房保障中的重要作用。

  加强救灾、扶贫资金监管。督促各地强化对各类救灾救济、扶贫等专项资金的审计和财政监督,规范资金管理和运行,坚决纠正滞留、浪费、违规使用资金等问题,严肃查处贪污、挤占、挪用、骗取救灾、扶贫资金等行为,严格实行责任追究。加快建立救灾、扶贫资金监管体系,确保资金安全、及时、公平、有效发放。

  (六)落实成品油价格和税费改革政策,加大治理公路“三乱”工作力度。

  督促各地和有关部门落实成品油价格和税费改革政策,清理审核涉及交通和车辆的行政事业性收费,全面取消公路养路费等收费项目,逐步有序取消政府还贷二级公路收费,及时向社会公布撤销收费站点名录和时间表,严禁违反规定新设涉路、涉车收费项目;完善鲜活农产品运输“绿色通道”政策并及时进行公示,确保通道畅通,确保车辆通行费免缴政策落实;加大对超限超载的源头治理力度,强化运输装载环节的监管;规范上路执法人员的执法行为,规范道路交通标识和电子执法设备的设置、使用和管理,严肃查处各种名目的公路“三乱”问题。

  (七)查处乱收费、高收费等问题,进一步规范行业协会、市场中介组织、公共服务行业的服务和收费行为。

  督促各地和有关部门做好扩内需、保增长,减轻企业负担措施的落实,严肃查处违反规定向企业乱收费、乱罚款和各种摊派行为。坚持行业自律与外部监督相结合,加强对行业协会、市场中介组织和公共服务行业的监管,规范服务和收费行为,坚决纠正指定服务、强制服务以及乱收费、高收费、价格欺诈等企业和群众反映强烈的问题,严肃查处典型案件。有关部门和各省(区、市)要在调查研究、摸清底数的基础上,积极开展行业协会与行政主管部门在职能、机构、人员、财务等方面脱钩的试点。

  (八)开展基层站所民主评议,加强部门和行业作风建设。

  普遍开展对基层站所和学校、医院的民主评议活动,积极开展评议省直机关作风活动,引导各部门、各行业整改突出问题,努力为群众办实事、办好事。建立民主评议结果逐级报告和向社会公开制度,并纳入党风廉政建设责任制和部门绩效考核内容。深化政风行风热线工作,创新形式,提高质量,力求解决问题更加有效、人民群众更加满意。

  进一步加强部门和行业作风建设。各部门、各行业要坚持“谁主管,谁负责”和“管行业必须管行风”的原则,把以人为本、服务群众作为政风行风建设的重要内容,采取多种方式强化对本系统行风建设的指导。要教育和引导广大干部增强宗旨意识和纪律观念,大力弘扬优良作风;以群众满意为标准,坚决纠正损害群众利益的不正之风;坚持把制度创新贯穿于行风建设全过程,进一步完善行为准则和职业道德规范;继续开展创建文明行业和人民满意的政府部门活动,促进各部门、各行业切实转变作风、改进服务。

  此外,继续清理规范评比达标表彰活动,着力解决过多过滥问题,加快建立规范评比达标表彰活动的长效机制。严格控制党政机关举办庆典等活动,纠正各种铺张浪费和增加基层及群众负担的违规行为。各地区、各部门要针对存在的突出问题开展专项治理工作。

  三、工作要求

  (一)认真落实责任制。各地区、各部门要进一步健全纠风工作责任制,切实加强对纠风工作的领导。要充分发挥纠风工作联席会议制度的作用,做到协调行动、综合治理。纠风专项治理工作的牵头部门要积极协调有关方面抓好各项措施的落实;相关责任部门要努力完成所承担的纠风工作任务;各部门、各行业都要结合实际探索加强政风行风建设的新举措;各级纠风工作机构要切实履行组织协调和监督检查职责,确保各项任务落到实处。

  (二)切实加强监督检查。要把推动中央决策部署和改革措施的落实摆在监督检查的首要位置,着力解决“上有政策、下有对策”的问题,确保政令畅通。对有令不行、有禁不止、顶风违纪的典型案(事)件,要严肃查处、公开曝光。要增强监督检查的针对性和时效性,针对群众来信来访、网上举报、热线投诉等多种渠道反映的问题,建立查处不正之风的快速反应机制。要注重发挥查处案件的治本功能,努力实现解决问题、教育警示、加强监管、完善机制的目的。

  (三)全面加强基层纠风工作。各地区、各部门及各级纠风工作机构要坚持工作重心下移,切实加强对基层纠风工作的领导,明确工作任务和目标要求,统筹安排,统一部署,加强检查,确保各项任务落实到基层。市(地)纠风工作机构要抓好任务分解,加强具体指导,注意发挥基层纠风工作先进典型的示范带动作用;要督促和帮助县(市、区)创新方法、抓好落实,积极主动开展工作。

  (四)努力从源头上防治不正之风。要以国家各项重大改革为契机,加强源头治理,不断铲除滋生不正之风的土壤。专项治理工作要加大改革力度,确保中央已经明确的改革任务和出台的改革措施不折不扣地执行到位,努力解决导致不正之风滋生蔓延的深层次问题。政风行风建设工作要与创新管理体制和工作机制相结合,在健全制度、规范行为、加强监督上下功夫,努力向广度和深度推进。


人事部、国家税务总局关于印发《注册税务师职业资格考试实施办法》的通知

人事部、国家税务总局


人事部、国家税务总局关于印发《注册税务师职业资格考试实施办法》的通知
人发[1999]4号

1999-01-04人事部

  (通知略)
附:
  注册税务师执业资格考试实施办法
  第一条 根据人事部、国家税务总局颁发的《注册税务师资格制度暂行规定》(人发[1996]116号,以下简称《暂行规定》)制定本办法。
  第二条 人事部和国家税务总局共同负责注册税务师执业资格考试工作,日常管理工作由国家税务总局注册税务师管理中心负责。具体考务工作委托人事部考试中心组织实施。
  各地考试工作由各地人事部门会同当地注册税务师管理机构组织实施。
  第三条 注册税务师执业资格考试从1999年开始实施,原则上每年举行一次,考试时间为每年的第二季度。
  第四条 注册税务师执业资格考试科目为《税法(一)》、《税法(二)》、《税务代理实务》、《税收相关法律》、《财务与会计》五个科目。考试时间为五个半天,每个科目考试时间为两个半小时。
  考试以两年为一个周期,参加全科考试应考人员须在连续两个考试年度内通过全部科目的考试。
  其中,免试部分科目的应考人员须在一个考试年度内通过应试科目。
  第五条 凡符合《暂行规定》第七条规定的报名条件者均可报名参加考试。
  第六条 对非经济类、法学类大专毕业后从事经济、法律工作满八年者,可报名参加注册税务师全部科目的考试;对取得中专学历后,从事税收业务工作满十年,其中从事税务代理业务满两年者,在2002年前,可报名参加注册税务师全部科目的考试。
  第七条 对于在全国实行专业技术资格考试前,按照国家有关规定已评聘了经济、会计、统计、审计和法律中级专业职务或参加全国统一考试,取得经济、会计、统计、审计专业中级专业技术资格者,从事税务代理业务满一年,可报名参加注册税务师全部科目的考试。
  第八条 凡符合下列条件之一者,均可免试《税法(一)》、《税法(二)》和《财务与会计》三个科目,只参加《税务代理实务》和《税收相关法律》两个科目的考试。
  一、按国家税务总局有关规定,已取得税务师执业证书并在税务代理机构内从事税务代理业务满三年。
  二、按照国家有关规定已评聘经济、会计、统计、审计、法律等高级专业技术职务,从事税收工作满两年。
  第九条 对于按照国家税务总局有关规定,已取得税务师执业证书,虽在税务代理机构内从事税务代理业务工作,但不符合免试条件者,可报名参加注册税务师执业资格全部科目的考试。
  第十条 参加考试须由本人提出申请,所在单位审核同意,并携带有关证明材料到当地考试管理机构办理报名手续。
  第十一条 国家税务总局负责注册税务师执业资格考试的培训管理工作。注册税务师管理中心负责举办全国注册税务师执业资格考试的师资培训。各地根据全国师资培训内容组织本地区的培训。
  第十二条 各地培训单位必须具备场地、师资、教材等条件,经各省、自治区、直辖市和计划单列市注册税务师管理机构会同人事部门审核批准,报国家税务总局注册税务师管理中心备案。
  第十三条 培训工作必须坚持考培分开,参与培训工作的人员不得参加考试组织工作(包括命题和组织管理),应考人员参加培训坚持自愿原则。
  第十四条 国家税务总局注册税务师管理中心组织编写培训教材和有关参考资料。严禁任何单位和个人盗用注册税务师管理中心的名义,编写辅导材料或举办考前培训,误导考生。
  第十五条 在考试管理工作中,要严格执行考试工作的有关规章制度,切实做好试卷的命制、印刷、发送及保管过程中的保密工作,加强考试纪律,对违反考试有关规定者应严肃处理,并追究领导责任。